某地产国际花都阶段性营销推广方案.pptxVIP

一座城市的世界高度——绿地国际花都阶段性营销推广方案湖南博思堂营销策划有限公司HuNan.03.2012项目背景及目标1、2011年12月底首批面市销售近九成。特别是春节过后，销售情况相对较好；2、2012年年度销售任务1.4亿元、回款70%，销售总面积4.67万方（约300套）。 项目销售日渐平稳，但面对2012年政策的不确定性，1.4亿元的年度销售任务仍面临着较大的市场压力。同时，绿地集团的品牌知名度和美誉度，在益阳本地还有待进一步的提升，须制定精准的营销推广策略予以最终实现。基于目标本报告核心解决三大问题——Q1：怎样完成项目2012年全年的销售任务？Q2：怎样提升项目品牌影响力？Q2：怎样充分挖掘市场容量？报告体系Analyze System 市场审视宏观市场及益阳房地产市场形势 项目回顾首批销售情况及全年销售目标 营销策略精细化推售及针对性营销市场审视。整体宏观市场及益阳房地产市场形势1、宏观市场要点1) 二级市场惨淡收官 2011年房企前50强业绩分化趋势渐显，调控政策未转向，品牌房企各出其招降价促成交，更大范围楼市降价潮正处酝酿中。 全国房价延续2011年9月以来的价格调整之势。2) 一级市场广受牵连 年土地市场以低迷收场，2012年开年，土地市场延续颓势。3) 2012银行政策松动小阳春乍现 四大国有银行已对首套房贷款执行基准利率。4) 地方政府救市夭折 芜湖救市新政3天夭折 ，逾17城市变相松绑楼市 中央宏调与地方利益博弈加深。5) 中央政府调控坚定不移 温家宝：加强房地产调控 促使房价合理回归不动摇。二级市场惨淡收官房价—全国房价延续2011年9月以来的价格调整之势。百城价格连续6月环比下降，同比涨幅持续收窄，七成城市房价走下坡。全国楼市进入明显下调周期，未来未见松动的楼市调控和高位库存量，整体房价仍有走低可能性。房企动态—大型房企2012年年度销售目标出炉，在市场大环境影响下，求稳成为目标制定主基调。房企动态—2012年房产调控政策不会转向的预期及第三季度信托到期兑付的压力将迫使房产行业出现新一轮降价潮。一级市场广受牵连土地市场—2011年土地市场以低迷收场。2012年在房产调控政策环境不变和保障房建设持续推进形势下，短期内住宅土地市场严峻形势将持续，商业办公或将面临供销放量的局面。上海、北京迈入“千亿俱乐部”一线城市中，上海、北京迈入“千亿俱乐部”，去年土地出让收入分别达到1205亿元和1055亿元，同比减少20.4%和35.8%。广州、深圳依然无缘前十。深圳为192.4亿元，广州土地出让金302.6亿元，同比减少16% 。苏州、天津、重庆、杭州等城市的土地收入也超过700亿元。量价齐跌2011年全国130个城市土地出让金总额为18634.4亿元，同比减少13%。住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)成交额12391.3亿元，占据67%的比例，但同比下滑了24%。商办类用地和工业用地的成交额均比去年有大幅提高，增幅分别为21%和34%。在全国130个城市中，住宅用地成交面积同比减少18%，楼面价下跌12%，降至1473元/平方米。成交量减少和成交单价下降是住宅类用地出让金减少的主要原因。土地市场形势严峻2011年，全国主要130个城市的土地流拍、流标达到了900宗，比2010年的280宗上涨了2.2倍，其中居住类流标达到了420宗，比2010年的130宗上涨了223%。流标率涨幅较大土地市场—2012年开年，土地市场延续2011年末的颓势。宏观调控依旧从紧，受市场预期不明朗、商品房库存量大等因素影响，开发商拿地热情大幅降低，谨慎度加深，住宅用地市场短期内难转暖。重点城市土地市场惨淡1月，全国300个城市共推出土地面积11484万平方米，环比减少41%，同比减少21%；共成交土地面积5678万平方米，环比减少63%，同比减少62%；成交楼面均价为751元/平方米，环比下跌22%，同比下跌29%；300个城市土地平均溢价率2%，较上月下降2个百分点，较去年同期减少29个百分点。住宅类用地市场共计推出土地面积3889万平方米，环比减少52%，同比减少45%；共计成交面积1905万平方米，环比减少65%，同比减少72%；成交楼面均价为972元/平方米，环比下跌23%，同比下跌27%；住宅类用地平均溢价率2%，较上月减少2个百分点，较去年同期减少35个百分点。本月，在监测的10个重点城市中，深圳、杭州、重庆、南京4城市均无住宅用地成交，武汉以206万平方米的成交量居10个城市首位，同比涨幅97%，其余城市成交量均低于去年同期水平。北京1月份共成交地块20宗，成交面积87.1万平方米，同比减少10%，环比减少34%，均以底价成交，总成交金额21.9亿元，仅为去年同期的三成，环比大幅减少84%。