【行业报告】房地产营销策划-莫干山裸心谷项目分析.ppt

* * 餐饮 日平均客人数量：150人 日人均餐饮消费：150人 全年餐饮收入： 821.25万元 配套SPA 日平均客人数量：10人 日人均消费：700人 全年收入： 255.5万元 其它收入： 预计100万元 总计：8500万元 3、经营利润估计 客房： 按照35％GOP率估算：7335×35％＝2567.25万元 餐饮： 按照15％GOP率估算：821.25×0.15＝123.18万元 配套： 按照25％净利润率估算：355.5×25％＝88.86万元 合计：2779.29万元 静态投资回收期：13785万元÷2779.29万元＝4.95年 （六）未来发展战略 截至 2012年底，包括上海总部及浙江的两个度假村，在未来的五年到十年间，裸心酒店管理集团计划扩展到十个度假村。 * 选址要求 三、模式可复制性分析 1、自然环境：选择有地缘特色的自然环境，强调山水结合； 2、人文环境：以当地建筑风貌、风俗人情和特色人文景观为主，具有国际影响力最佳； 3、交通通达性：与周边中心城市距离最好不要超过150公里； 4、内部环境：山地+峡谷+溪流，有一定的坡度，植被覆盖率较高； 5、经济消费水平和习惯：收入较高，崇尚自然生活方式，有钱有闲，有周末和 假日出游习惯。 注：以入住2天，人均消费1万元/人为例，至少需月收入5万元以上左右群体。 * 土地与开发政策 三、模式可复制性分析 1、用地性质：商业或旅游用地，最好能直接销售； 2、规划要求：低容积率、高绿化率、低密度建筑； 3、土地成本：根据各地差异，在总投资中占比较低，未来有上升 趋势； 4、开发要求：前期有招商需求，未来将限制开发。 * 规划要求 三、模式可复制性分析 1、建筑规划：中西、本土和异域文化结合、亲近自然； 2、景观规划：最少限度破坏原始景观和风貌； 3、内部配套：主要以酒店配套为主，包括餐饮、会务、SPA，差 异化开发越野赛道、马场等；交通停车相对集中，内部以酒店用 车解决交通； 4、市政配套：由于地处偏远，一般靠开发企业自行解决。 * 投资收益分析 三、模式可复制性分析 1、建设成本：总体较低，以建安装修成本为主；外部配套具有很 大的不确定性 2、运营成本：人员和营销成本较高，对地域性的人工、食材等有 较高依赖性； 3、收益分析：按当前价格计算，有非常高的盈利能力； 4、未来预期：竞争可能加剧，售价和入住率有可能下降。 * 经营管理要求 三、模式可复制性分析 1、品牌依托：为自创品牌，品牌度创新的要求并不太高，但文化 差异和优先站位非常重要； 2、酒店管理：有很高的专业性和专属性，具有复制难度； 3、特色经营：为酒店经营补充部分，不具有核心竞争优势。 * 当地政策分析 四、投资风险评估 1、政府招商：未来政策更倾向于保护，而不是开发，理念吸引力 非常重要； 2、土地政策：价格会上升，获得土地的渠道减少； 3、产权和经营权：现有法律政策已有完善的保障。 * 选址规划风险 四、投资风险评估 1、选址风险：主要依托景观、旅游和人文资源，以及经济和消费 水平，具有较高的风险； 2、规划风险：建筑、装修、设施设备和旅住方式的高度统一，具 有较高的规划难度；外围配套对成本影响较大。 * 经营风险敏感点 四、投资风险评估 1、销售渠道：主要利用特色理念塑造品牌；注重境内外特属渠道推 广，是文化经营和特色旅游服务的结合，具有一定的复制难度； 2、酒店经营：软性服务和口碑传诵非常重要。 * 品牌及文化偏好风险 四、投资风险评估 1、崇尚自然：需要经营、开发、服务和理念的完整统一； 2、中西、本土和异域的结合：需要内涵和外延的高度统一。 * 经营管理风险 四、投资风险评估 1、竞争风险：未来同类型市场供应会增加，竞争必然加剧； 2、替代性：此类度假产品的核心是自然环境+特色酒店，旅游的 内涵较深，但外延不够，可能遭遇其他旅游产品的冲击，导致吸引 力下降。 微信扫码二维码，免费报告轻松领 加入微信群 进群即可免费获得《报告与资源合集（群福利）》，内有几十个行业，上万份行研资料和学习资源； 每日免费分享最新5+份精选报告； 群友信息交流，群主免费提供相关行业报告。 扫一扫二维码或添加客服微信（微信号：Teamkon2）进行业报告资源群； 添加好友请备注：姓名+单位+业务领域 报告整理于网络，只用于分享，如有侵权，请联系我们 “知识星球 行业与管理资源”，海量资源 身边智库 免费下载各领域行业研究报告、咨询公司管理方案，企业运营制度、科技方案与大咖报告等。 每月同步更新2000+份最新行业资源；涵盖科技、金融