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中海怡美山庄整合推广案 深圳闪隽广告公司;一、深圳地产时代不同了？ 随着关内土地供应的紧张与成本的急速提升， 很多开发商和置业者把目光投向了拥有大量土地 储备、成本低廉、环境优美的关外市场。;关外（郊居）地产市场急速成熟： 关外地产从97年开始到现在，总共经历了三个阶段： 第一阶段：98年前：地产市场启动期；领导品牌以康达尔等为标志 第二阶段：99年-2001年：地产高速发展期；出现了一批优秀市场化地产商和楼盘；如中海怡翠、中城康桥、四季花城、美丽365等 第三阶段：2001-2003年：地产成熟期：桂芳园、冠城世家、度假概念的万科东海岸等;* 战国时代的来临：与2000-2001昆明地产市场相比； 第1、昆明地产项目市场阔容速度非常快，因而导致市场竞争剧烈化； 第2、从2002年开始，整个市场销售状况平淡，同样可以反映市场竞争激烈； 第3、由于市场竞争的加剧，各家纷纷均在寻求市场突破，因而规划、环境、 户型、配套等提升速度非常快，目前水准非常高； * 市场质变点的出现：由于第二阶段昆明地产尚停留在纸上谈兵阶段（规划设计、环境设计、户 型设计等），下一步高品质的眼见为实即将成为市场的突破点； [ 判断 ] ：* 昆明的地产时代与2000年-2001年已经完全不同了，在2002年-2003年随着市场竞争的 加剧，眼见为实必然出现新的市场突破点（如深圳99年-2001年）；;自然横岗 ;问题横岗 －－中海怡美面临的外部问题 ;问题四 从外销上看，港人对于横岗陌生程度更是有加，从港人消费特点看，陌生的地方以及港人不扎堆的地方都可能使港人裹足不前； 问题五 布吉内销地位已经逐渐下降，随着深圳城市中心的西移，同为关外地位的龙华可能取而代之，因此横岗内销潜力不容乐观； 问题六 居住郊区化，度假概念也只是在起步阶段，打造横岗内销居住郊区化、度假概念为时尚早； 问题七 关外心理上、现实上的种种不尽人意使横岗仍然要从属于一段时间的被动置业态;观点;我们的环境 －－竞争对手标本分析 ;优势： 1项目距离布吉的实际距离非常近 2 “怡美山庄”从质素到规模，都可以成为横岗楼市的 绝对号召 3项目位于横岗镇中心，是当地公认的高尚片区，客 户有较高认知度 4周边无杂乱的农民房，靠近康乐花园小区，居民素 质相对较高 5 相对振业育马城项目，怡美距离水官高速近 ;劣势： 1项目周边没有大型生活类超市，无法满足居住人口的生活需求 2平盐铁路及西南侧的工厂产生噪音和废气污染 3距离深惠公路较远，无公交大巴停靠，到周边镇，市区不方便 4 项目用的缺乏显著的自然景观，山海龙岗的优势没有体现? ;机遇： 1目前2万多平方米的大型建材市场———富华居家居广场正在该片区的核心地带建成。 2但是由于近两年房地产业的迅猛发展，城镇规划与交通配套跟不上人口比例的剧增，交通与治安安全问题是布吉片区购房的瓶颈。 ? 3横岗的综合性开发，将成为新置业的中心，打动着更多具有地域情节本地居民的心，客户的回流。 4横岗地产的发展空间巨大，价格较布吉，龙岗中心城较低，有较大升值空间 5横岗镇大力发展“三来一补”经济，大批港人东南亚地区商人在此投资建厂 ，为商品房提供了广阔的租赁市场。 深惠路横岗收费站的撤并、水官高速公路的投入使用、地铁３号线和轻轨的开通建设，将进一步缓解横岗新城的交通压力，也将大大方便香港和特区内的人士到横岗置业。现时横岗拓展外销市场的瓶颈是其知名度低，。　　　　 ;挑战： ? 1横岗本地市场的竞争将日趋激烈 2区内消费非常有限，区外内销困难重重，外销市场困难多多 3通道有限，往来关内外的交通成本、时间成本并没有实质性 的降低 ;生活品质;中海怡美的竞争核心力; 王者必胜 －－－横岗中心生活区的确立 建立势能，规避风险，取得领先 高度决定命运作出高档次、高品位、户型合理、价格又能被广泛接受的精品社区，改变龙岗人，关内人的置业计划，让“到怡翠居住，深圳上班”成为时尚深圳人的生活方式，塑造横岗地产的第一品牌。;建筑以人为本 －－目标人群锁定 ; 1、? 年龄 从总体上分析，深