合富辉煌_淮南老龙眼区域开发思路项目研判报告_106PPT.pptxVIP

淮南老龙眼区域开发 第一阶段工作汇报;老龙眼项目印象;项目的问题解析;对城市发展的理解 对城市的消费力的理解与判断 对所谓竞争的判断 对自身的再理解，剖析 系统的开发思路 大盘的做法 具体对于散旧问题的解决方案 规划方案的调整 可实现的财务分析;;项目区域开发顾问时间阶段;;淮南——因“煤”而发展起来的资源型城市;近年来，能源经济的变化极大地刺激城市经济快速增长;01-06年淮南市三产结构比例变化;城市固定资产在03年后飞速增长，工业增长成为主要动力，城市基础设施建设投入有限;城市居民收入迅速提高，为房地产发展积淀良好基础 ;;居民消费与收入同步增长；居住消费可提升空间大;城市经济背景小结;城镇结构：多组团人口结构，田家庵区是淮南的城市极化中心;城镇结构：其他区域以煤炭采掘为主，是淮南的经济支撑, 但居住适宜性较弱;城市发展：受地形条件限制，城市跨越式发展山南新区成为必然趋势;城市发展：由于各种原因的制约，山南新区的发展将是一个长期的过程，田家庵的中心地位在近期不会改变;;原因2：淮南人口主要依托自然增长，人口增长缓慢，山南新区发展将经历较长的人口积累过程;原因3：淮南当前仍主要依托淮矿发展，淮矿留守山北将会对山南新区的发展带来较大影响;项目区位：位于田家庵区边缘，由于原为企业内部区域，受市民认可程度不高;项目区位：紧邻淮南矿业集团，属于矿区居民认可的矿业行政中心区域;景观资源：田家庵区景观资源缺乏，舜耕山区域有着稀缺景观优势;城市结构及规划分析小结;;能源经济效益提高带动城市房地产业起步和快速发展;房地产投资总量小增长快，未来可提升空间大;安居房分流了置业消费力，但随着安居房供应的停止，市场化的住宅供应将成为主体;经济好转、人们收入不断增加，飞速拉动全市房价逐年提高 而价格水平仍较低，落后于省内其他各大城市 与省内主要城市相比，收入房价比值高，房价未来仍有提升空间;整体格局：竞争核心聚集田家庵区域;田家庵住宅市场格局;;中心片区代表楼盘数据;;热点楼盘;东片区：市场低位，发展动力不足;热点楼盘;泉大片区：形象新整，独具自???优势，引领高端;热点楼盘;市场格局分析小结——片区发展特征;市场格局分析小结——价格;市场格局分析小结——客户结构;市场格局分析小结——客户分布;市场格局分析小结——产品;后续供应量：整体供应量将大幅增长;后续供应竞争力：外围大盘项目将成为后续市场热点;近期（1－2年）市场形势分析：热点集中在中心片区与洞山片区;中远期（3－5年）市场形势分析：热点将转移到外围区域;后续市场供应分析小结;竞争个案：民生·淮河新城;;;项目针对大盘竞争力的综合分析：;;客户分析数据及信息来源说明;;客户分析——矿与非矿体系，三类客户;安居房多位于矿区、远离城区，居住环境较差，仅作为矿区客户的工作居所，不能满足其日益提升的居住需求;安居房工程将在08年结束，剩余放量集中在谢区、八区，对田区商品房市场影响较小;近一两年来，购房需求快速释放，淮矿系统职工成为消费主力;由于淮南产业结构单一，与淮矿有关联的居民数量众多，据相关人士估计，淮矿系统及其相关人口达到城市人口的一半 淮矿系统内管理层与矿区生产工人的收入较高，其一线生产工人月收入可达8000～10000元，且人数多，有着很强的消费力;;山水龙城购买意向登记客户区域构成;置业区域的选择;置业区域选择：周边各矿区对田家庵区认可度高，是其置业首选区域 ;置业区域选择：田家庵本地客户相对固守中心区，部分向西片区、泉大片区外流 ;置业目的：以自住为主，周边各矿区客户以向田家庵迁居为主要目的，而田家庵本地客户则追求升级居住条件;置业关注因素：注重区位、价格方面，对区位环境的理解主要表现在环境，生活配套两方面;对本项目置业意向：周边各矿区消费者对项目认可度高于田家庵区本地消费者 ;对本项目置业意向：项目的自然环境最被认可，但区位、配套及交通则最被诟病;购房可以接受的单价（单位：元）;产品偏好：消费者最青睐多层，高端及创新性产品存在一定需求，但市场上缺少相应的产品;产品偏好：三房是需求主流，面积集中在80～120m2 ;配套要求：客户对基础性的生活配套及运动娱乐休闲配套更为关注 ;;项目多元的属性要求项目吸纳多层次的客户群体;现状市场：客户层次鲜明，各级市场空间均有进入空间;未来市场：市场发展面临较大变化;;;;;;;;;项目开发方式的多方案比选：;价值培养模式的开发方式;核心带动模式的开发方式：;高端带动模式的开发方式;三种模式的优劣势比较;完，谢谢聆听！;价值培养模式 ——广州光大花园 ;;价值培养模式评价：;; 独立别墅 联排别墅 洋 房 公建配套;;核心带动模式评价;高端带动模式