新万达西安项目复盘报告课件.ppt

? 以上遗留问题，规划局要求必须于 2010 年 3 月 20 日前按要求整改完毕。所以项目后期整 改将与 8 号地块新项目开发建设，同属西安 项目公司目前最重要的工作。 ? 关于步行街激活： ? （ 1 ）现状： ? 店门紧锁，房屋空置，街上人流稀少； ? 步行街有车行和停车现象，并被交警等协管部门干涉。 ? 若不尽快合法化，取得产权等证件，政府将可能有“还路于民，还路 于车”的举措，对项目和集团产生不良影响。、 ? 前期遗留问题已在政府部门产生负面影响，以至于后期项目的沟通工 作难度较大。 ? （ 2 ）建议： ? 加大投入，完善相关措施，如：小品景观的设置； ? 强化服务式招商（定向 : 如分业态、分经营时间），加大招商工作。 ? 尽快解决前期遗留问题，加大政府沟通力度，确保后期工作顺利开展。 谢谢大家！ （ 5 ）公关活动：组织大型的一系列具有轰动效应的公关活 动。——“封顶仪式、主力店签约仪式、华夏时报论坛、商 管招商大会、公寓开盘活动”。 （ 6 ）外地推广：陕北地区的异地推广活动（延安、榆林、 神木）。 5 、区分商铺产品特性，即时合理调整推盘策略： （ 1 ）对步行街商铺合理销控： 在 6 月份开盘不利的情况下，将剩余 200 多可售步行街商铺有 策略的进行销控，进行分区、分块、分段、分组推盘，制定 有针对性统一说辞，使得销售现场化被动为主动，加强了对 客户的集中引导性，大大提高了现场成交率。 ? （ 2 ）对大商业外铺及时封盘： ? 针对步行街商铺和大商业外铺两种产品同时销售的情况， 及时对大商业外铺进行封盘，并总结大商业外铺的独特 卖点及优势，完善宣传道具，选择合适的实际推出。引 发大商业的火热销售。 ? 6 、重视及强化案场氛围营造： ? （ 1 ）将销售现场作为最后且最重要的阵地，充分利用团 队的默契配合，做足现场 SP 客户引导。 ? （ 2 ）销售现场强调成交率高于盲目积累，置业顾问加强 对客户从初次到访直至成交的每个细节及过程的探讨、交 流，成交率明显上升。 ? （ 3 ）细化工作，将客户的追踪和转化从之前仅强调 A 类客 户到成交客户的转化，扩大到强调 C 类转 B 类客户， B 类转 A 类客户， A 类转成交客户整个过程的探讨，充分挖掘了前 期积累客户有效性，提高了到访成交率。 ? （ 4 ）利用公寓开盘签约，营造现场热烈氛围，提高案场 人气，促进成交。 第四篇：财务工作 ? 1 、 2009 年 4 月 10 日，取得招商银行西安分行发放的民 乐园项目开发贷款 8 亿元。 ? 2 、全年累计完成入伙 9.58 亿元，净利润 4.41 亿元；净 利润率全集团项目中排名第一；净利润总额单个项目 排名第二。 ? 3 、联系了中行、招行、农行、工行等银行，在没有竣工 备案及无需商铺抵押、解押的情况下，完成了销售的及时 回款，确保了项目开业。 ? 4 、现由于规划验收短期内完成有难度，造成可能无法按 时取得产权证，故经营性物业贷款时间会滞后，影响集团 资金计划。财务部正在积极采取措施，力争以在建工程抵 押的方式取得贷款。 第五篇：成本控制 ? 1 、项目建设中的开发设计以及工程配套工作涉及的成本 事项部分具有较强的行业垄断或行政规定的性质，在成本 控制上难度相对较大，我方主动性相对较弱。 ? 建议：以后应加强主动意识，及早着手落实，变被动为主 动，给成本谈判预留更多的时间和空间，此类项目如能做 好前期准备和有效沟通，将可以节约可观的成本支出。 ? 2 、设计是项目建设的依据，直接关系到成本指标的重要 因素。 ? 在本项目中主要对成本影响较大的设计事项有：外立面方 案的调整、泛光照明的调整、可售商铺的钢楼梯、导向标 识系统方案调整、大商业内装设计区域遗漏等。 ? 3 、工程部是施工管理的主导部门，工程施工计划编制及 执行的效果将直接影响到成本控制。 ? 另外，总承包工程能否按计划节点完成，也严重影响到后 期成本支出及结算管理。 ? 4 、成本控制方面工作也有许多应改进的方面： ? （ 1 ）景观合同定标后施工单位不签合同，要求修改合同 条款，为防止此类现象的再次发生，应该在招标前着重对 未与万达合作过的单位进行讲标，使其充分理解招标和合 同条款的相关约定。 ? （ 2 ）总包合同清单暂定料值项目设计过多，加大了过程 成本管理的难度，使与总包单位谈判扯皮的事件增加，甚 至因为工期原因，成本部此时处于很被动的局面，不利于 成本控制和工程进度管理。 ? 建议：总包合同清单尽量与当地常用做法一致，减少暂定 料值项目，另外在设计部门确定二次装修做法的时候，尽 可能参考合同清单做法套用。 ? （ 3 ）大商业内装招标出现清单漏项情况，导致施工单位 成本增加、索赔意识加强、在一定程度上影响了施工管理 和结算工作。