融侨_福州融侨旗山别墅项目定位汇报案_130PPT.pptx

融侨·旗山项目定位汇报案;第一部分：项目市场研究篇;;;;;;;;福州别墅市场发展研究 ;;;福州临县区域地板(即第二圈层的外圈)将成为福州未来房地产市场开发热点地区;;;;三木家天下;;;福州别墅市场数据 ;;;;;;;;;;;;;;;;;;;别墅（类别墅）消费群体研究;;;;;;中天金海岸;公园道一号;兰庭西江月;运盛美之国;东方威尼斯;长滩美墅;楼盘卖点：该项目皆临国宾馆、大学城、闽江生物带，交通便利，风景怡人。利用球场内的天然水系造景，呈七星岛状，七座岛屿之间由150亩的湖泊与社区道路相连接。作为福州唯一高尔夫球场上的别墅其区位优势是不可复制的，在别墅的浴室和餐厅都是双面采光，落地玻璃更加强了空间的通透性，在浴室或餐厅里同样也可享受到在阳台上的风景。 ;绿洲家园;名城港湾;物业类别：??别墅?装修状况：?毛坯??物业地址：?八县闽侯大学城学区??交通状况：?39、学区专线、5支、942、978等（博仕后缘墅站）?开?发?商：?福建深深房地产开发有限公司????占地：216亩，建筑面积：137862平方米 售楼处地址：?福州上街大学城原博仕后家园1-5号店面?? 售楼电话：22879555 ;金桥花园;物业类别：　　　别墅 装修状况：　　　毛坯 建筑类别：　　　独栋 物业地址：　　　晋安新店赤桥路98号 建筑密度：　　　16.9% 容积率：　　　　0.35 建设用地面积：　96460　M2 总建筑用地：　　16345　M2 总规划建筑面积：33850　M2 开 发 商：　　　福州旺福房地产有限公司 交通状况：　　　802、945支路等 售楼处地址：　　新店赤桥路98号 均价：　　　　　4880元/平方米 售楼电话：　　87913679 项目简评： ??翠湖山庄坐落于859公顷国家森林公园后山南侧与千顷原生湖泊毗邻，距市中心仅5公里，背山面湖，地脉天然祥佑。四周苍莽葱茏的原始植被以最天然的姿态肆意生长，各种粗壮的珍稀树种遍布山坡。福州最纯净的空气就在这里。????????翠湖山庄第2期，共100栋独立式低层别墅，层数2-3层，翠湖山庄就建于北峰半山的一片原始树林边，利用这里自然的坡地，依山势而建。园区内的自然水系、原生的树木和植被，共同营造??一种自然的贵族部落生活氛围，以充分释放别墅的自然与田园的原始韵味。;融汇山水;建发·领域;第二部分:项目产品定位篇;;地块适应性;产品;;;竞争策略;板块间竞争;项目竞争策略方向;项目竞争策略;市场选择方向;;产品正常价格比： 公寓—别墅-独栋：1：1.5-1.6：2;假设市场目标;客群定位;目标客户群;客户定位;① 注重居住环境的生态性、体验性，也注重人文性； ② 喜欢开阔的空间尺度，甚至想拥有自己的独立庭院，过上有天有地的生活； ③ 目前，市中心的高层是他们的第一居所，他们想在近郊寻找到自己的理想第二居所; ④ 基本上有车； ⑤ 他们中绝大多数都已经有一套住房，但想升级，包括住宅升级和生活品位的升级。 ;基础市场;①、地缘性客源：主要指（1）当地归侨；（2）当地政府公务员；(3)私营企业主 　　购买动机：期望提升居住品质； ②、区域性地缘性客源主要指：闽候当地的私营业主；区域所在的开发区的私企业主 管理人员。 购买动机：以自住需求为主。 ;受本项目吸引以中产阶层加白领阶层为主体的置业者，他们主要是分布在— —鼓楼区为核心的福州市区内的高级白领、企业中高层领导。 购买动机：度假需求和投资需求皆有； ;① 属于企业购买行为，用于商务、度假、会议等用途； ② 随着区域的成熟，包括交通、产业等不断发展，带来的其它地市客源； ③ 投资客：注重长线投资的客户。 购买动机：存在投资和自住的可能性都有。 ;产品;竞争策略 --------------------------------- 主题式地产 ＋ 差异化产品;第三部分：项目市场策略篇;类型;如何满足他们的个性化需要？;利润来自哪里？;产品示意;情境联排别墅;联排别墅;花园洋房 ;;;;;;;;;;;;;;;;第四部分：主题地产驱动引擎探讨;（一）主题地产定义;（二）主题地产代表案例;在锦绣中华和中国民俗文化村欣赏祖国风景名胜微缩景观和各民族风情表演，在世界之窗分享着世界各地的文化和磅礴大气的《跨世纪》演出，在欢乐谷体验亚洲最先进的娱乐设备和各种参与性节目，在康佳公司与高精尖的数码电子产品亲密接触，再到中国旅游主题地产的代表作-波托菲诺去亲身感受华侨城生活方式 ;主题式地产驱动引擎;（三）我们为什么需要主题地产？;;交通的发展，使地产开发转向对城市产业链和商圈营造的研究。;（六）休闲地产的定义;（六）休闲地产的几种驱动引擎：;第三类是休闲度假地产。;1、能统率、贯