世联广州琶洲雅郡价格策略方案82PPT.pptxVIP

琶洲●雅郡;一、雅郡周边关系 二、洋房实收均价和价格分布确定 三、联排别墅实收均价和价格分布确定 四、独立别墅实收均价和价格分布确定 五、付款方式与平均付款折扣 六、平均优惠折扣及公开价目表反算率 七、入市策略; 雅郡周边关系;周边关系 \ 示意图;周边关系 \ 黄埔涌、万亩果园、江边广场、会展中心、琶洲塔;周边关系 \ 东南环高速公路;周边关系 \ 厂房、自然村;周边关系 \ 会所、泳池区、财富之泉;周边关系 \ 小结;洋房实收均价和价格分布确定;洋房基础数据;市场比较法;洋房均价区间 \ 竞争楼盘选取;洋房均价区间 \ 比准均价;1、确定影响均价的打分项目、比重; 打分标准： 1、打分取值范围：-0.5~0.5，雅郡与比较对象对比，打出雅郡的相对分值。 2、0为雅郡与之相当，正分为雅郡较优，负分为雅郡较差。;3、得出洋房与各个项目的相对折算率、折算均价;4、确定各个可比项目影响洋房均价的权重;毛坯价：5700-6000元/㎡ 300元/㎡装修价：6000-6300元/㎡ 500元/㎡装修价：6200-6500元/㎡;洋房均价 \ 落点讨论;洋房分单位实收价格分布 \ 操作步骤;洋房为小高层楼宇，周边建筑普遍低于5层，南向联排别墅与之间距较小，对高段和低段价格的影响存在较大差异。分别选取低楼层和高楼层进行系统对比打分。 以低段打分为基础确定基本朝向差，进行价格表建模；高段部分打分用于检验进行后面特殊跳差给朝向差带来的影响，保证特殊跳差的结构合理性。 ;朝向打分;最大朝向差;低层各单位朝向差示意图;点对点简析;高段楼层（7层）朝向差打分;;;基于以上，完成价格表建模。 附件：实收6000实收价目表（带装修） 实收6100实收价目表（带装修） 实收6200实收价目表（带装修） 实收6300实收价目表（带装修） 实收6400实收价目表（带装修） 实收6500实收价目表（带装修）;;1、交楼标准维持在300元/㎡左右时能够保证均价落在6000-6200之间。 2、考虑到目标客户的购房目的，交楼标准也不宜过高。;;联排别墅实收均价和价格分布确定;联排别墅基础数据;联排别墅编号;市场比较法; 1、广州现有联排别墅 锦绣香江（联排）、江南世家（联排）、颐和山庄（联排）、丽江花园棕榈滩 2、类似区域内总价区间重叠较大项目 金碧华府、汇景新城（叠加）;操作步骤参照洋房定价过程。;1、确定影响均价的打分项目、比重;2、参照洋房打分方法，完成各个项目打分表;毛坯价：7000-7300元/㎡ 1000元/㎡装修价：8000-8300元/㎡;客户心理价位;联排别墅各单位实收价格分布 \ 操作步骤;选取打分项目;最大单价差;最高;基于以上，完成价格表建模。 附件：实收8000实收价目表（带装修） 实收8100实收价目表（带装修） 实收8200实收价目表（带装修） 实收8300实收价目表 （带装修）;1、总价分布检验; (样本15个，选取标准：主力总价高于100万。);;;独立别墅实收均价和价格分布确定;独立别墅基础数据; 汇美景台、碧海湾、汇景新城（独立）锦绣香江（独立）、江南世家（独立）、新世界棕榈园 广州市场内目前可比项目较少，考虑到客户选择时有相当大可能跨越产品类型，而主要考虑总价的承受能力。我们选择竞争楼盘的主要标准是现正推售总价200万以上项目。 ;操作步骤参照洋房操作方法。;1、确定影响均价的打分项目、比重;2、参照洋房打分方法，完成各个项目打分表;基于洋房和联排别墅定价的同样考虑 我们建议独立别墅的均价应该落在以下区间： 毛坯价：11000-13000元/平方;1、总价分布态势（详见后面价格表检验）。 2、工程形象进度及现场展示效果（参见洋房定价部分）。;独立别墅各单位实收价格分布 \ 操作步骤;参照联排别墅方法，得出各单元的单元调差得分。 ;;确定每套单位单价差;基于以上，完成价格表建模。 附件：实收11000实收价目表 实收12000实收价目表 实收13000实收价目表 ;1、总价分布检验;;付款方式及平均付款折扣;付款方式;付款方式 \ 别墅;付款方式 \ 洋房;平均付款折扣;平均优惠折扣/公开价目表反算率;二、反算价目表价格折扣率;二、反算价目表价格折扣率;入市策略;启动价6000;启动价8000;THANKS！