中原江浦街道30、33街坊项目前期策划提案.pptxVIP

江浦街道30、33街坊项目前期策划提案我们面临的课题：如何利用本案的优势，如区位优势、交通优势等完成市场定位、客户定位、产品定位工作，而同时将地块的不利影响降到最小？如何利用发展区域商业的机会，抬升本案的市场价值并聚集本地块的人气，区域性商业应如何发展，它的业态和服务半径是怎样的？如何在准确的定位上，进行产品创新，提供差异化的市场价值，争强本案的市场竞争力？如何提炼产品价值内涵，进行行之有效的企划包装和市场推广？过去、现在、未来过去 厂街相间的混杂居住局面现在 周家嘴路拓宽带来的影响，上海大花园和现代星洲城的出现。未来 市政建设和旧区改造带来的发展机会。地块价值评价星级表（★★★★★为满分）项 目星 级注 释基地本身★★★★意味着基础位置★★★★内杨浦、与虹口一街之隔、规划重点完整性★★★☆较为方正，但内部道路的分割，对规划产生不利影响。周边环境★★★☆意味着发展机会相邻周边★★旧改重地，有机会，也有风险交通情况★★★★★完美交通，最明显的优点商业情况★★区域性商业困乏为本案带来极大的发展机会。发展商业将与其他产品增值因素共同构成本案特有的竞争力。教育设施★★★基础性教育较为充足医疗卫生★★★比较好综合评价★★★★本地块具有较好的基础和良好发展前景（方向），具有较强的开发价值。SWOT分析优势（Strengths）:区位优势——地处内杨浦，距离虹口、市中心较近；交通优势——快速干道、道路拓宽、密集的公交网、在建的轻 轨和越江隧道构成交通优势；基地优势——除去绿地面积，基地地形较为方正、平整，易于 规划；开发背景——宝钢地产依托宝钢集团的强大实力和政府公关能 力，容易被市场接受；SWOT分析劣势（Weaknesses）:环境劣势——属于旧改重地，周边环境较差；基地劣势——基地被道路分割成大小不等四块，地块的完整性受到了破坏，将对整体规划带来不利影响；配套劣势——目前商业等生活配套不足对居住环境印象的影响；SWOT分析机会（Opportunities）：宏观机会——宏观市场持续走高对微观市场带来的利好；区域机会——杨浦区域房产市场受到市场追捧，并且杨浦区的整体规 划为新一轮的杨浦楼市发展带来了机会； ——周家嘴路南侧发展现代居住生活区的定位，为本地块带 来直接的发展机会； ——北外滩改造对本地块区位的辐射影响以及客源供应；商业机会——区域商业的匮乏和没落，使得发展区域商业的战略构想成为可能，并且以次为依托对整个地块起到拉升和集聚任期的作用。SWOT分析威胁（Threats）:开发时机 ——整体房产市场走势对本案开发带来的风险； ——作为旧区整改的先批项目（相对周家嘴路南侧而言）， 即占据市场先机，同时因周边环境的不成熟，面临着极 大的开发风险；竞争威胁 ——价格竞争、品质竞争、地域竞争及多处旧区改造项目的 竞争形成的多方位、多层次的竞争系统给本案带来的市 场威胁。住宅定位：老环境：老居住区，居住条件差。新变化：大市政建设，大规模动迁。对照唤 醒新需求：对居住条件新的要求。条件改善、功能提升、居家现代、生活先进区域市场中高档品质社区。定位诠释 改善交通：大市政建设带来的便利交通环境：集中绿地、旧房拆迁。新型小区的出现使环境焕然一新。商业：区域性集中商业的出现居家：高品质住宅小区、实用舒适户型 提升 现代 先进住宅客源定位分析 杨浦楼市具有典型的区域客源特征（外杨浦几乎百分之百的客户来自当地，内杨浦这一比例也要高达百分之六十以上）；杨浦区旧区改造释放出巨大的市场需求，并且大量居民趁此机会进行居住条件的改善和升级；因北外滩开发而动迁的大量居民，出于地缘性接近的考虑，今后极有可能将作为重要的目标搬迁地；交通环境、商业环境以及广泛意义上居住环境的改善，使得一部分白领、小白领可以将本项目住宅作为居家置业的首选。住宅客源定位分析商业产品的定位 区域性集中商业中心+社区性生活商业配套本案商业与周边商业竞争关系图四川北路商圈市级商业互补本案商业区级商业控江路商圈区级商业内环外卖场商业竞争竞争竞争取代取代提篮桥商业区域性商业长阳路商业零散商业集中性商业辐射范围示意图面临的市场环境——宏观市场经济面供求两旺，交易再创新高供不应求局面全面形成 市场火热，威胁显现 政策面增长点与兴奋点中档、低档产品机会大于威胁面临的市场环境——区域市场环境最大的特点就是价格提升快“实涨” 来自供需调节“虚涨” 来自市场炒作面临的市场环境——区域市场发展前景“十五”期间，杨浦区计划每年新建住宅100万平方米。杨浦楼市价升量涨，健康发展。为本案带来绝佳的发展机会供给人均工资涨幅小于房价涨幅可选择和消费的商品房却大大 增加环境改善刺激需求，消费群体 不断扩大需求区内市政建设旧区改造北外滩的辐射现代居住区的定位市场机会面临的竞争格局大板块竞争。即虹口板块的竞争和外杨浦