世联XXXX年东莞某地产翡丽山点对点竞品分析.pptxVIP

万科翡丽山点对点竞品分析翡丽山项目组：刘忆樊目录 宏观市场解析PART1 豪宅板块比较PART2竞品点对点分析PART3宏观市场分析新国八条对东莞楼市发展影响预判 二套房首付提高至60%，预计将主要打击到改善性需求及大户型成交。 5年之内二手房不加以区别的全额征收营业税，使投资客户风险加大；2010年二手房交投活跃，而新国八条的出台对二手房影响较大主要表现在换手活跃度降低，在加上新房较多分流客户，预计二手房成交量有所下滑，更多客户将转向一手房置业投资。 假设东莞不限购，东莞市场今年政策环境与去年相差不大，二套房贷五成提高到六成，更多的是心里层面的影响，刚性需求仍要买房，改善性需求一直是压抑，超大户型置业者资金实力雄厚，影响较小；如果出现限购，预计对项目产品较大影响，建议抢在限购前提前开盘。2010年东莞豪宅洋房市场分析1、2010年东莞豪宅洋房市场总体供需情况 2010年东莞豪宅洋房供应面积32.34万㎡，合计1693套；成交面积28.57万㎡，合计1406套，同比上涨60.14%；成交均价12788元/㎡，同比增长32.20%。2010年东莞豪宅洋房市场总体供需情况：2010年东莞豪宅洋房市场总体供需情况： 豪宅洋房也从2008年的10068元/㎡稳步上涨至2010年的12788元/㎡。随着别墅资源的稀缺，以及东莞高端收入群体增多，作为别墅产品的替代品，预计东莞豪宅洋房还有很大的发展空间，届时成交均价也还会进一步上升。据东莞中原研究中心监测数据显示，2010年东莞豪宅洋房供应面积32.34万㎡，合计1693套，按面积同比2009年大增52.80%；成交面积28.57万㎡，合计1406套，同比上涨60.14%；成交均价12788元/㎡，同比增长32.20%。2010年东莞豪宅洋房市场进入快速发展阶段。2、2010年东莞豪宅洋房市场供应情况 2010年豪宅洋房新增供应集中于松山湖片区。豪宅洋房新增供应面积集中于150-250㎡，呈现出面积小型化的趋势。从上图来看，2010年东莞豪宅洋房新增供应分布在四个区域，其中松山湖的比重最大，达到了近75%，主要为锦绣山河·鹭栖湖和万科·松山湖1号供应。另外厚街镇的横岗湖片区由丰泰·观山碧水二期供应，也占据17%的比重。3、2010年东莞豪宅洋房市场成交情况 豪宅洋房成交集中于松山湖和黄旗山片区。松山湖片区豪宅洋房成交均价最高，为13397元/㎡。豪宅洋房成交主要分布于松山湖片区和黄旗山片区，两者占据了近9成的比重。这主要是因为两地的豪宅洋房供应量最大。另外，松山湖和黄旗山片区的山水资源出众，两地富豪集中，市场需求量大，也使得两地豪宅洋房需求量一直居高不下。五大豪宅洋房片区中，所有片区成交均价全部过万，其中又以以松山湖片区的成交均价最高，达到13397元/㎡。4、2010年东莞豪宅洋房市场成交价格 黄旗山和横岗湖片区豪宅洋房成交均价稳步上涨，松山湖和水濂山片区后发优势明显。从2008年以来东莞豪宅洋房成交均价走势来看，黄旗山和横岗湖片区成交均价在稳步上涨，尤其是横岗湖片区，豪宅洋房成交均价逐年攀升，从这些也可以看出，豪宅洋房的价格极具上涨潜力，长期看涨。唯一例外的则是观澜湖片区，自2008年后就一直处于下滑通道，2010年成交均价仅有10860元/㎡。而水濂山和松山湖片区则由于豪宅洋房产品于2010年新上市，因此暂无比较。但对比黄旗山和横岗湖片区，由于两大片区还处于开发起始阶段，从黄旗山和横岗湖片区豪宅洋房发展历程来看，可以说水濂山和松山湖片区后发优势非常明显。5、2010年东莞豪宅洋房市场成交面积及价格区间超大户型的豪宅洋房市场需求在逐年下降，市场成交集中于150-250㎡面积段。成交均价上涨较快，总价200万元以下的豪宅洋房比重渐趋下降，市场需求渐向200-400万元集中，顶级资源型豪宅洋房仍然最受欢迎。2010年东莞豪宅洋房成交面积主要集中于150-200㎡、200-250㎡两个面积段。250㎡尤其是300㎡以上的超大户型成交比重在逐年减少，豪宅洋房成交主力渐渐集中在150-250㎡区间。2010年东莞豪宅洋房成交总价主要分布于100-200万元、200-300万元和300-400万元区间。其中200-300万元比重最大，比重接近50%，主要由万科·松山湖1号、锦绣山河·鹭栖湖和天骄峰景二期所贡献。6、东莞豪宅洋房存量及潜在供应情况2010市场需求增长迅速，存量消化相对压力不大，但2011年潜在供应较大，随着新国八条以及后市政策的出台，预期今年洋房豪宅市场走向直接受政策影响较大。东莞豪宅洋房2010年存量情况东莞豪宅洋房潜在供应项目一览截止至2010年12月31日，东莞豪宅洋房可售面积282858㎡，可售套数1303套。由于2010年东莞豪宅洋房市场成交面积284481㎡，成交套数1