世联_深圳后海宝能太古城项目营销策略报告_93PPT.pptxVIP

宝能后海项目营销策略调整报告;1、面对新政，深圳房地产市场表现如何 ？;任何企业的发展战略，和对一个行业的分析判断，都必须基于确定的外部环境； （我们倡导信息透明，及时通报，理性判断，积极应对）;1、面对新政，深圳房地产市场表现如何 ？ ;中国人民银行决定从2007年4月16日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 ;从房地产视角看，本轮调整已经到位 （附件1：9.28新政以来全国主要城市商品房成交走势）;市场表现1、一线城市销售量有明显的下跌，但价格没有大幅度的下降(代表城市：北京/上海/深圳/广州);市场表现2:大佬们的选择;佳兆业:在深圳最高降幅33% ;雷圳0755 ， 均价12500元/平米，2008年1月20日入市，开盘期间推出部分特惠单位价格低至10500元/平米，目前出现9000左右的单位 诺德国际住区， 13500元／平米，2007年12月22日入市，特价单位10800元;市场表现4: 二级三级客户流向谁？;市场表现5: 客户敏感性，投资客全线退场;1、面对新政，深圳房地产市场表现如何 ？ 销售量和价格指标，一线城市量跌，价横盘调整； 春节后关外全线下调，关内纷纷下探，品牌开发商率先抢占市场份额； 投资客全线撤场，自住客刚性需求支撑市场；;;2008年2月份CPI高达8.7%。从直接的推动因素看，除了输入型的外部因素外，内部也是由多重因素造成的。一是雪灾导致的运输困难加剧了商品的供求矛盾；二是国际大宗商品如农产品、铁矿石等的涨价；三是国内原材料、燃料等的涨价；四是春节因素和翘尾因素。;改革开放以来，中国已经出现过四次显著的通货膨胀，持续时间最短1年最长2年;CPI5 中国经济成功软着陆;与历次通货膨胀治理手段相比，本轮出台的“价格干预”政策相对温和，政策效果有待检验;中国人民银行行长周小川本月表示，目前所有的货币政策工具都具有调整的空间，包括利率和存款准备金率。;08年市场：确定性和不确定性;第1次下跌：金融政策间接影响需求端——客户转为观望看跌心态，3月起价格/成交量双向下跌，8月起政策消化缓慢回升;第2次下跌：政策后续影响供应端——客户观望导致供应消化少于往年，市场上供过于求，价格再度探底;上海05年调控历时近两年，直至金融政策全线松动，才触动新一轮价量回升;08年营销策略：在政府出台强有力的行政政策之前，适应市场的期望将价格一步降到位，迅速销售，回收现金;1、面对新政，深圳房地产市场横盘调整，搏傻时代结束;深圳代表性城市住宅的抗风险研究;[研究标准确定：];中信红树湾4期：豪宅片区，景观户型表现优于舒适户型;2、12/18栋——定价高于自身二手房36—70%，受到二手房冲击明显;;侨香诺园：10月19日开盘，开盘销售24套。08年1月价格下调至2.6万，当前销售80余套，销售率约46%;地段/产品的抗风险能力会被过高定价负向抵消 ——市场及客户验证心理价格上限：与区域二手房约10-15%的差价;侨香诺园抗风险的判断因素分析：;后海公馆：城市区域，当前居家户型（130平3房）表现好于中间产品（104平小3房）；小3房推出送家私特惠，销售良好。;1、城市感——后海未来的地段价值支撑2房小户型的投资客消化;与周边新盘相比性价比优势突出：单价低15%-60% 根据客户调查得知：主要比对楼盘有澳城、博海名苑、兰溪谷;;万科城4期：三线区域+高层;万科城抗风险的关键因素分析：;星河丹堤：三线区域，舒适户型表现最好，景观豪宅其次，居家户型影响最大;1、景观豪宅/舒适型户型只能依靠资源（其他附加值）打动客户;;澳城：城市区域，以舒适户型为主;开盘销售分析：低价格/海景/高附加值产品消化较快;销售受阻的关键原因：脱离心理比较体系的高价——受到二手房强烈冲击 高出周边二手房价格20-30%，甚至超出豪宅片区二手房价格15-30%;澳城：城市区域+舒适型户型——风险抗性2，降价压力很大，营销手段有限;失败原因：;[当前项目风险抗性小结：];;[提升本项目抗风险抗性方向一：产品需求维度];;;1、面对新政，深圳房地产市场横盘调整，搏傻时代结束; 南北区规划及户型配比;纯水岸四期/5.4万/99套;项目;　　　　　　　　　　城市——全球先锋城市/深港国际都会 区域——国际滨海金融商务区 客户——新资本掌握者／高品质要求的自住客 规模——30万方，空前绝后滨海居住大社区 竞争——开发商品牌实力／产品力强 先天优势+营销多维价值体系，尽管市场有变，我们仍要做淡市下的领航者。较去年而言，拔高形象更多是为了打赢竞争实现迅速出货。;;;南区启势，北区超越和引领整盘。;南区启势，北区超越和引领整盘。;①;品牌联盟——奢侈品的营销方式;③;客户渠道——;客户渠道1;;世联尊贵会：世联从各个渠道积累的高端客户资源