XXXX石林鹿城广场营销策划报告.pptxVIP

鹿城广场B、C区商业、住宅 营销策划报告; 项目全程营销策划方案构架;[目标及核心问题界定];;目标解析：;[本体分析];位置：项目位于石林老城核心区旁，紧邻巴江，周边商业比较发达，居住氛围比较浓厚； 交通：东临阿诗玛南路，南临南门街，西接环城西路马家巷，道路交通便捷。 配套： 购物：双龙农贸市场、阿诗玛东路精品街、财富中心等； 学校：鹿阜中学； 医院：县人民 医院； 景观：巴江滨江景观带。;主要经济技术指标：;本体属性定位;[区域市场分析];市场化逐渐形成; ;县城中心;鹿阜镇中心城区— 石林高价位商铺最为集中的商圈，对本案形成竞争优势；住宅价格存在上涨空间；;旅游风景区——昆明东南部最具发展潜力的旅游集散中心，代表昆明东南部休闲、旅游、度假型产品典范；对住宅构成威胁;区域市场产品对比分析（1）;老城区产品情况分析;新城区及景区项目品质层次不齐，但中高端项目居多，受楼盘品质影响，售价差距较大；商业根据地段和商业运营的影响，价格也各有高低。;新城区及景区产品情况分析;市场对营销的启示;[竞争研究];;住宅物业竞争分布图;商业物业竞争分布图;东门坊;东门坊;东门坊;地理位置;石林商业步行街;水石坊一期;水石坊一期;重点竞品项目点对点研究小结;自身借鉴;[意向客户研究];意向客户背景分析;意向客户产品需求;意向客户产品需求;意向客户产品需求;意向客户需求小结;[总体定位];项目案名及主题新定位;乐享新天地;项目业态业种及分布建议;[项目整体营销策略];项目营销现状分析;营销核心问题;整体推广策略;媒体组合策略;活动营销策略;利用线上、线下各种渠道多种方式释放品牌信息、项目价值信息以及销售促销信息;[推广执行概述]; 6月—7月; 6月—7月; 6月—7月; 6月—7月; 6月—7月; 6月—7月; 6月—7月;[项目价格策略];价格策略;制定合理有效的价格策略;住宅核心均价推导：市场比准法;项目B、C区住宅货包组合：;商业入市策略;1、项目住宅底商临街小铺基本已回迁，内街商铺为一托二，面积偏大（多数为200㎡左右），总价高，且商铺的昭示性差人流不容易到达。2、步行街商铺与集中商业道路相连，为3~4层独立商铺，其中一层划为小铺，二至四层均按层划分，面积比较大。;制定项目商铺价格的方法;市场比较法——可比项目选择;市场比较法——比准均价确定;收益还原法——在营铺位租金;收益还原法——计算;核心均价确定;项目B、C区商铺货包组合：;批次;[项目销售策略];执行措施： 利用节假日组织，组织销售团队在城区及乡镇主要广场、商场等人流聚集区域做外展场拓客，变坐销为行销，灵活机动，积累意向客户。;百人call客，客户全部洗过;建议物业服务前置，按照五星级酒店的服务标准，从客户进入售楼部开始全程服务，彰显尊贵。;商铺总价高首付50%，降低首付门槛是促进商铺销售的利器，公司可创立创富购铺计划。即购买商铺首付30%，由公司单独成立基金公司，以创富基金形式，以无息担保抵押借款给客户支付剩余首付，客户承诺一年内偿还基金公司剩余首付。具体操作须与公司财务、法务部门商讨实施细则和规避政策、银行等风险。;售楼部的设计布置，代表着楼盘的整体形象。关系到整个楼盘将给客户留下什么样的印象！鹿城广场作为石林城市综合体第一大盘，售楼部的对外展示必需体现出其商业大盘的品质。在售楼部现有基础上在不大幅增加成本的情况下，将项目核心卖点、核心价值更好的展示，具体提升如下：1、增加项目电子区位图，方便客户了解项目的地段、区位价值。2、根据招商进展，增加招商品牌LOGO形象墙，增强投资者信心。3、增加公司品牌介绍、地段价值提炼、升值潜力、商业酒店运营等方面的信息展板展架，丰富售楼部展示内容。立争打造石林城市综合体第一品牌大盘形象，树立投资者投资信心。;众所周知，位置差、面积大、总价高的商铺销售难度大，为提升销售人员对难铺、冷铺的销售积极性，建议实施差别化商铺销售提成比例方式，针对总价高、位置差的商铺在正常提成比例上适当上调10%~20%的比例。;销售目标激励;5年退铺回购（后续提交退铺协议书以）；客户购买本项目商铺如满五年,可无理由退铺,退铺后开发商退还五年前客户购买商铺的本金加五年的银行存款利息;5年带租约销售，在租金收益不足条件下，由开发商补足，保证投资回报率为每年7%；  说明：经营管理公司与投资者签订委托经营协议，年回报8%，租金每半年支付一次；合同金额按返租前执行； 适用范围：面积200平方米以上的中大型商铺； 条件限制：招商完成，所销售的商铺都有明确的进驻商家，并据此在委托经营管理协议明确商家属性、名称，如不符合情况下，投资