中海地产成本管理.pptxVIP

;中海地产成本管理;;;项目开发成本分析; 中海地产房地产开发项目成本科目：;中海地产项目开发成本控制的总体思路;成本; 成本管理的目的是保证成本的支出获得最大效益 ----提升价值 以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势 。 ;土地成本管理 土地成本（约占项目总成本的30-35%左右），主要指土地获得阶段形成的种类费用支出，包括地价、土地动拆迁补偿费、各类补偿费、土地契税等。在房地产整个开发过程中，土地一旦到手，其成本即基本??定，直至项目开发完成，该成本一般也不会有较大变化。因此控制土地成本的关键在于拿地时的成本分析准确。采取一定的投标报价策略、严格控制交地及付款风险。;中海地产在土地成本控制方面主要采取以下针对性策略： 旧城改造地块：积极与政府协商，争取尽可能的优惠政策；争取在税收方面获得一定程度的返还；在地块规划设计允许条件下尽可能争取高容积率，间接降低土地成本。 其它发展商转让（挂牌交易）的地块：在地理位置、区位环境状况、项目公司的财务状况等方面对其进行仔细认真的调查，减少操作过程中的风险（如是否有债务纠纷）；同时积极与转让方进行协商，延长付款期限，降低资金成本。;公开招投标或拍卖地块：加强地块区域房地产市场的研究以及项目可行性研究，加强对竞争对手的分析研究，做到正确客观投标。采取一定的投票策略，做好政府有权部门的公关工作中标后在签约及履约的过程中争取对我司土地开发、交地以及付款有利的条件，降低土地成本。;土地成本控制小结： 根据多年来积累的房地产开发经验，中海地产逐步建立土地储备资料体系，对不同时段、不同域、不同来源的土地资料进行分门别类，并建立竞争对手调研制度保证了投标过程，最大程度降低了分开招标所带来的土地成本增加风险。中海地产土地成本管理的主要责任部门为投资发展部。;前期费用 前期费用（约占项目总成本的2-3%左右），主要指设计费、报建费、勘察测绘费以及可研费用，其中成本控制的重点为设计费（报建费、勘察费等比重较小，且一般有相关收费标准）。;对于设计费用，主要从以下几方面进行控制 （1）无论是规划设计还是一般的装修设计均采取多单位、多轮次招标，以争取最佳的性价比； （2）严格控制设计质量，在项目前期即尽可能确定有关技术经济指标参数，防止因设计自身失误原因导致成本增加，设计费用的审核、支付亦与之挂钩； （3）在满足设计质量的前提下，限制钢筋含量、砼含量、节点设计等对工程造价影响大的内容； （4）满足建筑效果的前提下，控制装饰用料和建筑材料封样对工程造价的影响。 ;前期费用控制小结;;土建;分判成本控制的具体措施：;分判成本控制的具体措施：;分判成本控制的具体措施： 3.在工程分判和材料采购过程中，坚持“三堂会审、货比三家，最低价中标”的原则。各分判工程均编制标底，作为报价评议的重要依据。同时，加强分判商管理工作，完善投标单位的资格预审、考核制度，本着公开、公平、公正的原则广泛吸收种类承包商，以实现充分的市场竞争，最终实现降低成本的目标。;分判成本控制的具体措施：;分判成本控制的具体措施： 6.设计图纸、材料样板提早开始研究、完善，招标准备工作也应早开始。金无赤金、人无完人，我们的造价管理人员、设计管理人员避免不了对某些专业存在生疏、不了解的情况提早开始这方面的工作，实际上是在学习的过程中完成了准备工作，为下一步的正式操作过程积累了必要的专业知识和管理经验，少走了弯路减少了后期成本增加的可能机会，间接实现了成本控制目标。;分判成本控制的具体措施：;;营销成本管理的具体措施：;营销成本管理的的具体措施：;中海地产管理成本控制;管理成本控制的具体措施：;财务成本（约占项目总成本的6-8%左右），主要为资金成本和税务成本，由项目总成本确定。财务部协同项目发展总提前做好与政府部门的沟通，争取税收优惠，在可控范围内最大限度降低税金成本。依据项目《可行性研究报告》、《项目发展计划》、《年度现金流量预算》，合理安排资金计划，发挥集团资金统筹的优势，保证项目资金供求平衡，最大限度降低项目资金成本。 另外，与合约管理部配合，采取适当缓付分判商粮款的方式也可以降低财务成本;?中海地产和万科的管理水平在房地产行业是比较出名的，分析《中海地产项目发展成本管理制度》，可以看出中海地产这套成本管理制度并没有运用多么复杂或很超前的管理手段，似乎就是将教科书中的成本管理方法落实到了具体管理制度和实施中。但是仔细分析，这套制度确实系统性很强，有其很多先进的方面。下面是我对这套中海项目成本管理体系的一些认识。;中海地产成本管理体系剖析;中海地产成本管理体系剖析;中海地产成本管