XXXX年娄底市阳光香山红叶下阶段营销报告.pptxVIP

;第一篇：项目分析;项目位于娄底市中心城区东部 北临：湘阳东街 南临：长青东街达市中心仅6分钟车程 东临：棉纺厂家属区（隔规划道路） 西临：东接吉星路，连潭邵高速西西北：毗邻娄底市新体育中心（即主体育场、体育馆、综合训练馆、游泳跳水馆、妇女儿童(青少年)活动中心） ，也将是大型会展首选之地。 公交路线： 1路、13路公交车可达城市各个区域。;项目景观环境：项目周边景观资源优越，环境宜居。;医院： 娄底市妇幼保健院、星城医院、娄底中心医院 学校： 娄底三中、娄底行政学校、娄底职业技术学院 政务： 中级人民法院、娄底市税务局 企业： 中国联通娄底分公司 市政配套： 娄底市文化公园（规划中）、娄底市新体育中心、檀山湾农贸市场等。 ;项目经济指标;产品配比：市场主流畅销户型3房为主;园林规划：融合外部景观环境，打造花园式景观社区;建筑外立面：建筑外墙打造颇具品质感;项目分析小结：;第二篇：项目销售现状分析;开发周期：项目开发周期长、资金回笼慢、产品滞销严重，单位团购为项目目前主要去化渠道;项目价格：项目较市场楼盘优惠力度大，价格低;项目来电状况：来电客户不足;项目来访状况：来访客户急速递减;项目销售状况小结：;上述现象与我们之前预判的结果完全反之，到底问题出在哪里呢？;第三篇：项目营销问题分析;项目周边环境:目前项目周边生活配套极为缺乏，形象杂乱、居住环境差;建筑施工：施工场地及楼体包装形象展示差，影响楼盘品质; 营销中心周边环境较差，过于陈旧、杂乱； 营销中心相比周边建筑成凹形，招示性不强； 营销中心外立面设计简陋，形象档次较低； 营销中心整体色调显得过于冷清，周时与项目建筑形象差异较大； 营销中心前庭绿化打造过于简单，与项目景观花园社区不符合；;营销中心内部环境：缺乏品质感，功能分区不合理，销售氛围打造过于冷清，销售人员专业形象缺乏;;一期入伙后园林展示过于简单，无品质感，影响后期客户购买的信心; 市场在售房源：以3房为主，同质化竞争激烈；其次为2房、4房产品；辅以1房、顶层复式。 市场在售3房面积区间：集中在110-145㎡之间， 市场在售复式（5房）面积区间：集中在210-250㎡之间。 3房面积无特别优势；顶层复式面积相比市场产品面积较小。;影响事件：出租出售八中集资房;新政的影响：受新政影响部分楼盘成交状况受一定程度的影响;项目目前面临的问题：;在内外诸多不利因素影响之下，我们该将做何种改变？;第四篇：剩余产品及成交客户分析;总价分析（优惠后价格）;B户型;最畅销的房型是C户型，功能分区设计好，朝向好，;A户型（项层复式）;B户型（项层复式）;;D户型（项层复式）;3房户型： D户型（4.2%） 优＞ A户型、C户型（69.4%） 优＞ B户型（26.4%）;基本结论;第四篇：剩余产品及成交客户分析;成交客户居住区域（ 2010年4月28日~2010年6月16日的成交客户）;分析：在上述项目拥有或曾经拥有的推广渠道中，54.5%的客户获知项目的信息是途径项目地、亲友介绍；其次是户外。可见项目现场昭示性打造、口碑营销至关重要。 值得注重的是：现场围墙成交客户获知途径为0，主要与项目围墙展示面不够、形象差息息相关。建议更换或改造项目围墙、加强楼体推广信息展示与营销中心昭示性的同时，启动老带新。;成交客户置业目的分析;不成交客户的原因分析;基本结论;第五篇：下阶段营销策略制定;回顾——近段销售状况较好的楼盘分析;回顾——最段市场楼盘销售状况;营销节点（事件/节庆日） + 噱头（优惠活动） + 促销（优惠折扣）;实现一期售謦： 时间：2010年7月底到11份底，共4个月时间 套数：1号楼剩余房源81套 销售支撑： 30万元推广费用 同时，启动二期产品蓄客;下阶段营销总策略建议;策略分解—推广拓客;策略分解—销售策略;策略分解—价格策略;策略分解—营销展示;策略分解—营销推广;第六篇：推售节奏及营销执行;香山红叶下阶段推售节奏表;销售引导期;中驰转介;线下拓客;考虑增加楼顶\营销中心灯光字，以增加推广效果及昭示性。;围墙更换建议; 项目周边形象杂乱，项目招示性不强，建议在营销中心临街马路两边设置50米距离的路旗。增强项目昭示性及热销氛围的同时，对周边杂乱形象具有一定的遮掩效果。 内容：建议结合项目优势及买点做为主力营销推广内容。;营销中心导视系统建议; 营销中心入口形象差，广场较为空旷。 建议1：在广场二边设置绿化带（有一定高度的盆栽），一定程度上与周边二栋建筑区隔的同时，又与项目主题：景观大盘相结合。 建议2：在临马路的入口外设计保安厅，指示来访客户停车的同时，增强项目形象。最重要的是，成本不高。;营销中心建议更换全布料沙发或坐椅，增加客户舒适度，让客户停留时间更久点。 建议入口玻璃墙挂窗帘，丰富