某商铺市场定位与推广策略.docx

城龙花园裙楼商铺营销策划案 目 录 一、工程基本简况 二、工程的 SWOT 分 析 （一）优势点 （二）局限性 （三）威胁点 （四）机会点 三、商业模式分析： (一) 综合性商业模式 （二）主题性商业模式 （三）专业性商业模式四、工程整体定位 （一）工程的经营业态定位 （二）价格定位 （三）客户定位五、营销推广 （一）推广主题 (二) 工程形象包 （三）总体宣传策略 （四）销售策略 城龙花园裙楼商铺市场定位与推广策略一、工程基本简况 城龙花园位于龙岗中心城龙城大道与龙福路交汇处，总占地面积５万平方 M ，总建筑面积 11 万平方 M ，共分四期开发，目前一、二期已入伙。其裙楼商铺计有 35 间，总面积约 1944.35 平方 M ，商铺目前基本上空置。 二、工程的 SWOT 分 析 虽然本工程地段位置较为优越， 但现实又存在着一些影响工程形象的因素， 以至裙楼商铺目前处于滞销状态。 所以我们只有充分认识到该工程的优缺点， 并充分发挥其的优势， 才是本工程在后期的营销过程中制胜的关键所在。 （一）优势点（ S）： 1、 工程当前交通较为便利，地处龙城大道与龙福路交汇处； 2、 工程地处龙岗中心城一级黄金旺地，发展前景看好； 3、 本工程目前为现楼， 满足部分自用型商家即买即用的需求， 降低购买者的置业风险； 4、 商铺层高 5.4M ，设有夹层，可融合商铺、仓储、家居为一体； 5、 工程开发商母公司城建集团在深圳具有一定的知名度， 对工程的推广具有一定的优势； ◆发挥优势： A 、在工程裙楼的运作过程中，充分渲染工程的区位优势、交通的便利； B、在工程裙楼的运作过程中，强调该区域的发展前景和由此带来的商机； C、在工程的推广时，利用城建集团的品牌优势，增加置业者与投资者的信心； （二）局限性（ W） 1、 工程所处地段目前人气不旺，尚不具备以人气带动商铺销售的条件； 2、 本工程周边是长着茅草的待开发地块，因而显得较为荒凉，对发展商业略为不足； 3、 该工程以建成多时，但裙楼商铺一直滞销，造成一定的负面影响； 4、 工程裙楼商铺缺乏整体形象定位，主题不鲜明； 5、 工程裙楼商铺规模不大，不利于整体推广； ◆解决方法： 重新对裙楼商铺进行市场定位，明确目标客户； 确定经营主题，从而以有特色的经营方向带动商铺的销售； 加大推广力度，扩大商铺的暴光率与市场知名度； 设立部分“免息分期付款方式” ，降低购房者的置业门槛，吸引其入市； （三）机会点（ O） 1、 区位优势的发挥，辐射周边地区； 2、 随着周边各大住宅小区相继建成与入伙， 将带动周边的人气， 从而带动裙楼商铺的销售； 3、 中国的入世，推动经济的发展，商业物业前景看好； （四）威胁点（ T） 1、周边现推向市场的欧景城裙楼商铺、碧湖花园商铺等商业物业较多，形成很大的竞争力与市场压力； 2、碧湖康馨园空置的裙楼商铺，从而形成直接的竞争； 三、商业模式分析： 就目前的商业模式来看， 主要有三种：一是综合性商业模式， 二是主题性商业模式，三是专业性商业模式。 （一）综合性商业模式 这一模式奉行的是购物、休闲通吃，衣、食、住行一条龙服务。商场内行业种类众多、 品牌芜杂、 档次齐备， 可以满足任一层次消费者的任一生活需求， 并且在购物的同时能够进行饮食、品茗等休闲活动，拉动场内群体消费。从这一个角度去分析， 此种模式似乎能够以全面网络住所有的消费者，而且聚人气、提消费，应该是理想的商场模式。但是，实际上这 以模式已经在全球的经济态势里遭遇了严峻考验， 中国亦不例外， 而且越是类似于深圳这样的经济发达地区，这一模式所表现出来的老旧之态就越明显，所面临的危机就越大。 究其因， 在于品牌市场的进一步细分， 消费者的需求不断的向个性化发展， 使得任何全面式的经营都失去了销售点的深化机会。 不仅仅是因为不愿意， 而是因为以目前的商业品种、 品牌发展速度， 没有任何一个商场的规模能够全部承载得下。 在每一次割舍之间， 都失去了一部分客户的青睐， 从而使之在与各行业专业市场的直接竞争中失去了一条又一条的阵线。 时至今日，电子通讯、家电家私、大众服装，都已纷纷淡出各大综合卖场。近两年以来，各名 牌综合商场的整体销售额持续萎缩， 尤其是自去年下半年开始， 深圳各大有名望的商场， 均只有食品超市仍然维持人销两旺的局面， 其余品种的同比额度全面下降。 面对这样一种形势， 大的品牌商场利用早期积累的财力与知名度， 采取了圈地扩张、 活动造势的手法， 力求站稳脚跟， 在市场重新洗牌之前充实内力，再谋求变革性的发展。 而中、小型的综合商场虽然明 知危机在即，但由于实力的原因，在目前除了苦苦支撑之外，也无其他应变之法。 这种综合性商业模式适合于大规模的裙楼商场和大型纯商业