开发产品成本的核算概述.pptxVIP

第三章 开发产品成本的核算p134开发产品成本的构成土地开发成本房屋开发成本配套设施开发成本案例：万科金域榕郡楼盘价格：20000元/平方(参考价）所属板块：五四北项目建筑类别：别墅面　　积：270-310平方米容 积 率：2.3；绿 化 率：30%总 户 数：3900户入住时间：2009年配套设施：1所社区幼儿园、近7000平方米商业、近3000平方米泛会所及其他社区公建配套，琴亭湖公园（规划中）老建筑与景观完美结合老烟囱很特别的喷泉清幽的小道历史印记与现代建筑和谐共融 老厂房与小路老厂房旁的泳池福泰钢铁厂原址老火车头根据《施工、房地产开发企业财务制度》规定，房地产开发企业的成本费用分为开发产品成本和期间费用两大类。第一节 开发产品成本概述 一、开发产品成本的构成 p135土地征用及拆迁补偿前期工程费基础设施费建筑安装工程费公共配套设施费开发间接费用 1.土地征用及拆迁补偿它是指为取得土地开发权而发生的各项费用，包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出。 资料：开发商拿地首付至少50%（2009-12-17） 2.前期工程费它是指房地产开发项目前期工程所发生的各项费用，包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”（即通水、通电、通道路和平整场地)等支出。??? ? 3.基础设施费它是指房地产开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程支出。 ? 4.建筑安装费它是指房地产开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。 5.配套设施费它是指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施支出，包括居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出。 5.配套设施费注：能有偿转让的，如：银行、邮局、商店、医院等，该类配套设施支出，单独“开发成本——配套设施开发成本”核算。? ? 6.开发间接费它是指房地产开发企业开发现场管理机构为开发房地产项目所发生的各项间接费用，包括现场管理人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销及借款费用等。? ? 第一节 开发产品成本概述 一、开发产品成本的构成 p135土地征用及拆迁补偿前期工程费基础设施费建筑安装工程费公共配套设施费开发间接费用 讨论： 万科金域榕郡的设计理念对于开发成本有何影响？ 一.开发产品成本的构成国家规定房地产开发企业的下列支出不得列入成本费用：①为购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出；②对外投资的支出；③没收的财物，支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金，以及企业赞助、捐赠支出；④国家法律、法规规定以外的各种付费；⑤国家规定不得列入成本费用的其他支出。 二.开发产品成本核算对象的确定例1：安远房地产开发一幢写字楼，位于CBD区。例2：安远房地产开发星城国际楼盘，共有12幢。例3：安远房地产开发西城区北块，共5200亩。项目分为一期、二期、三期。 二.开发产品成本核算对象的确定 p136一般的开发项目，可以独立编制设计概（预）算，独立的施工图。可以单项项目作为成本核算对象。同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，开、竣工时间相近，由同一施工单位施工，可以合并为一个成本核算对象，简化核算手续。对于个别规模较大，工期较长的开发项目，按开发项目的一定区域或部分划分成本核算对象，便于及时反映开发成本。 三.开发产品成本计算期房地产企业就其生产组织而言，属于单件，小批生产。开发产品成本计算是以每一项或每小批开发产品作为成本计算对象，以房地产开发建设周期为成本计算期，一般于开发产品竣工后进行成本结算。 第二节 土地开发成本的核算 p140 一、账户的设置开发成本开发间接费用 1.“开发成本”账户（成本类）设四个明细科目 “开发成本——土地开发成本 ——房屋开发成本 ——配套设施开发成本 ——代建工程开发成本” 2.“开发间接费用”（成本类）“开发间接费用”账户核算企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用。包括现场管理人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销、等。其借方登记当期开发过程中发生的各项间接费用；贷方登记期末分配结转的间接费用；结转后期末无余额。 一、账户的设置 第二节 土地开发成本的核算土地开发两种用途：一是为了转让、出租而开发的商品性土地，即商品性建设场地；二是为开发商品房、出租房等房屋而开发的自用土地，即自用建设场地。 （一）土地开发成本的归集企业对于两种不同类型的建设场地的成本归集，应采用不同的方法。（1）企业开