宁波宾果花园项目操盘策略提案54PPT.pptx

賓果花園;今日提案大綱;市場前提及本案現況分析 本案S.W.O.T分析 客源再定位;2.我们正面临着哪些问題?现况分析篇：;說到今年寧波市場 說到江東 再說到賓果項目 我們總結了6個字;;;;1.区域板块2006年，在售和准备入市的项目 竟达200万平方米以上，市场去化难度激增! 2.且区域内聚集几家开发经验丰富，资金实力厚 品牌号召力强、项目规模巨大的开发商 我们完全可以预期区域的竞争激烈程度!;1.太平洋项目: 建筑面积50万，未动工待入市（DM-5对面） 2.绿城地产的宁波·绿园: 总建面约13万，未动工待入市（BOBO城北向南第二路口） 3.浪琴海: 建面10万平方米，未动工待入市（BOBO城东南面） 4.95国际广场: 建面16万，方案修改中待入市(五环大厦对面) 5.DM-5项目，易邦蓝湾: 易邦地产重组后两大扛鼎之作，共计16万平方米 6.BOBO城一期二期: 45万平方米，二期2006年蓄势待发 7.兴普项目，30万平方米，未动工待入市 8.香洲晓筑，5万平方米，在建; 80-100平米╳ 051套(總價約 44-55萬) 100-120平米╳ 002套(總價約 55-66萬) 120-130平米╳ 079套(總價約66-71.5萬) 130-140平米╳ 101套(總價約71.5-77萬) 140-150平米╳ 007套(總價約77-82.5萬) 150-161平米╳ 047套(總價約82.5-89萬);2.我们正面临着哪些问題?现况分析篇：;1.开发商在科技園區的知名度较高 2.地块一面望江，两面邻河，有水景资源 3.一樓架空層生活感升級，便於營造主題式生活，有特色 4.免費贈送兩層挑高错阳台，增加性價比，有賣點 5.入戶花園，落地窗景，陽光角窗设计，均能大幅提昇建築魅力 6.得房率高達83% ，搭配贈送錯陽台與價格優勢，可締造最優性價比 7.建築團隊，有較大炒作與包裝價值;1.户型面積偏大，室內的结构功能不和谐 2.現況，周边水景與小環境差，无法吸引消费者 3.地块距离市中心的距离较远，有20－30分钟车程 4.科技園區缺乏生活配套，惡化了消费者置业的心理距离 5.地块北角垃圾回收站降低项目品质，造成極负面影响 ;1.科技園區规划有望完善，居住氛围和商业配套有望逐步 完善，市场遠景看好 2.滨江大道截弯取直，加快到市区时间??有利缩短消费者 心理距离 3.垃圾中转回收站搬遷在即，小区居住环境改進有望 4.總銷体量较小，销售周期相對不长，销售压力較小 5.重新設定的親子社區主線，符合市場期待;1.政策影响下，民眾观望心态强，整體量成交下降 2.項目體量小，推廣力度相對較小 3.周边楼盘如BOBO城、国际广场等，体量大廣告投入大，且物业类型相似，区位上并更具有优势 4.國內大品牌開發商紛搶寧波，展開新一波攻殲戰;;;;从职业比例来看，我们可以把客户分为三层面 第一类是公务员、学校、医院、银行总比占37% (註:整体素质较高，大多都具一定学历， 習慣規律生活，工作与经济来源稳定) 第二类是外贸物流公司和中小企业中高层占38% (註:有一定见识和个人品味，正处职业上升阶段， 較具世界觀，对于未来充满了信心) 第三类企业中高层25% (註:是目标客群里经济收入最高一批人， 追求生活品质，即將成為社会上的中流砥柱);他们认同科技园区的价值，对该区的信心指数高 大多数工作在科技园区和东部新城 是该区主流人群 科技园区是他们工作和生活的主要空间 他们置业理由是改善目前居住环境 在乎工作的便利和追求高品质的生活 且科技园区的房价，是他们可承担的价格范围;;●售众:【新一代消费者---70年代人】 2006年，生于70年代的年轻族 最大的剛35岁，最小的剛25岁 他们的话语权，一天天的日益壮大 他们物质消费和精神消费，形成主流趨勢 他们带动社會上的经济龙头 70年代生人，已成为新一代消費主力军 ;在他们眼中，世界是一个物质化的社会 他们在消费中存在，消費中成長 通过更多更好的购买，感受到存在的意义 他们在按揭压力中存在，這是逼他们进步的動力 而欲望，就像这个城市的特产—IT产品一样 总在永无休止地，升.级.换.代……;在前两年，单身公寓與温馨的中小户型是最爱 他們对住宅面积的主力需求情况是---71～110㎡ 然而，我們的使命就是要讓成長中的70年代人 改變心意，去購買大一點的三房四房兩廳(130 ～140㎡) 楼盘，向70年代倾斜!! 地产或許不再红火如昔， 但你会发现，楼市买房主力已由投資阶层， 向70年代的工薪(白領)阶层转变;;;按產品細分 本項目的細化客源層設定;