土地理论强化考题讲析2（土地估价师土地估价理论与方法考试卷）.docVIP

试卷第 PAGE 1 页共 NUMPAGES 1 页 土地理论强化考题讲析2（土地估价师土地估价理论与方法考试卷） 姓名:_____________ 年级:____________ 学号:______________ 题型 选择题 填空题 解答题 判断题 计算题 附加题 总分 得分 评卷人 得分 一、判断题(共10题，题号1-10，请判断各题说法正确或错误，并将答题卡相同题号对应的符号涂黑，正确涂“√”，错误涂“X”。每题1分，共10分。判断错误每题倒扣1分，最多扣至判断题总分为0)第 1 题 宗地甲的单位面积地价为650元/平方米，土地使用权年限为25年；宗地乙的单位面积地价为700元/平方米，土地使用权年限为30年。当土地还原率为8％时，实际上宗地甲的单位面积地价高于宗地乙。（ ）第 2 题 承租土地使用权与出让土地使用权相比，在投资风险和收益水平方面都存在差异，—般在采用收益还原法评估承租土地使用权价格时，所确定的还原率应高于评估出让土地使用权的还原率。（ ）第 3 题 建筑物现值是建筑物的原始购建价格扣除使用过程中的折旧(价值减损)后的余额。（ ）第 4 题 在某新建成住宅的估价中发现，其平面设计采用的是20世纪80年代的布局，则采用成本法和市场比较法进行评估，确定结果时，需要计算并扣减折旧。 （ ）第 5 题 土地所有权价格是一种权利的完全转移(或买断)的市场代价。第 6 题 根据马克思的地租理论，垄断地租不是来自农业雇佣工人创造的剩余价值，而是来自社会其他部门工人创造的价值。第 7 题 工业企业向一定区位集中，有社会集聚和生产集聚两种形式，其中，社会集聚是偶然外在因素，而生产集聚是固定内在因素。第 8 题 土地价格是土地经济价值的反映，其价格高低取决于可以获取的预期土地收益(地租)的高低。第 9 题 相对而言，收益还原法不太适合评估公共建筑用地。在学校、机关、公园、医院等四类公共建筑用地中，机关用地是最不适合采用收益还原法评估其价格的。第 10 题 根据中心地理论，圆形市场是联系中心地与服务区的最有效理论图式。二、单项选择题(共50题，题号11—60，每题有A、B、C、D四个备选项，其中只有一个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。每题1分，共50分。选错不得分，不倒扣分)第 11 题 土地交易的客体是（ ）。 A 土地的实体 B 土地的权利 C 土地及其附着物 D 土地生产的物质第 12 题 已知某房地产总价为1000万元，综合还原率为7％，土地还原率为6％，建筑物还原率为8％，则该房地产所占的土地价格为（ ）万元。 A 300 B 400 C 500 D 600第 13 题 根据某市有关规定，抵押贷款购买商品房时，购房者需首付房地产售价的30％，年贷款利率为6．84％。如投资者自有资金的投资回报率为15％，则该类房地产还原利率为（ ）。 A 8．70％ B 9．29％ C 9．54％ D 10．21％第 14 题 某宗住宅用地土地使用年期70年，容积率为2．0。选择某比较案例的成交价格为1800元／平方米，土地使用年期50年，容积率1．5。与待估宗地相比，比较案例的区域因素条件优于待估宗地，修正系数为3％，个别因素条件比待估宗地差，修正系数为3％。该城市住宅地价的容积率修正系数如下表，土地还原利率为8％，则待估宗地土地价格为（ ）元／平方米。 第 15 题 在正常市场条件下，上图中，能够反映土地的供给变化趋势曲线是（ ） 。 A M B N C L l D N≥L第 19 题 从图示可以判断得出，当需求扩大时，致使（ ）。 A 价格下降 B 价格上升 C 供给增加 D 供给减少第 20 题 该房地产开发公司取得该块国有土地使用权的方式可能是：（ ）。 A 挂牌 B 协议 C 租赁 D 拍卖第 21 题 如果你是该土地估价师，评估时可以采用的估价方法有：（ ）。 A 收益还原法 B 剩余法 C 市场比较法 D 基准地价系数修正法第 22 题 在本项目评估中，土地还原利率是一个重要参数，土地估价师可以采用下列哪种方法确定还原利率（ ）。 A 安全利率加风险调整法 B 风险分析法 C 经验判断法 D 纯收益与价格比率法第 23 题 在评估时，关于开发公司与超市签订的租赁协议对价值评估的影响，下列说法中正确的是（