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房地产经纪实务教案 房地产经纪实务教案 第二章 经纪人员 第三章 房地产经纪机构 第四章 房地产交易 第五章 房地产价格与税费 掌握：房地产价格的概念、种类、营业税、契税、印花税、所得税、房地产交易手续费、登记费。 熟悉：土地、房产税、出租办公用房所得税、城镇土地使用税。 了解：房地产经纪业务中的价格咨询、物业服务收费。 概念：房地产价值是房屋建筑价值和土地资源价值、土地资本价值的统一，房地产价格就是这种特殊价值的货币表现。价格的高低由房地产的效用{引起人们拥有其产权的很好的能力}、相对稀少性、有效需求{支付能力}和市场交易性共同决定。 按产权内容划分：房地产所有权价格和房地产他项权利{我国常用为抵押权}价格 按物质实体类型划分：房地产价格、建筑物价格和土地价格 按交易方式：转让价格、租赁价格和抵押价格；转让价格主要类型是房屋买卖价格，其中在住房制度改革中，公房出售有三种价格形式：商品价、成本价和标准价。标准价的构成因素一般包含住房本身的建筑总价和征地、拆迁补偿费。中国大陆目前的房屋租金有市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金和福利租金。 按产生方式：实际成交价格、评估价格和理论价格 按计价单位划分：总价和单价。土地的两种单价形式：楼面地价和土地单价，土地单价=楼面地价*容积率 对有偿提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人，就其营业收入额征收的一种税。 计税依据：纳税人向对方收取的全部价款和在价款之外取得的一切费用。 税率：销售建筑物及其他土地附着物适用的营业税税率为5% 1.2021年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；将购买超过5年{含5年}的普通住房对外销售的，免征营业税；将购买超过5年{含5年}的非普通住房对外销售的，按其销售收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。 2.上海市城镇居民按房改政策购买后的售后公房，首次转让时仍按照原税收优惠政策执行； 3.上海市农村按“三个集中”原则分配给农民居住的房屋，首次转让时比照售后公房处理； 4.对企业、行政事业单位按房改成本价、标准价向本单位职工出售住房的收入，免征营业税。 可享受优惠政策的普通住房标准{同时满意以下条件}： 1.住宅小区建筑容积率在1.0以上； 2.单套建筑面积在140平方米以下； 3.实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，内环内低于元/㎡，内外环间低于元/㎡，外环线以外低于7000元/㎡。 房屋购买时间的确定： 1.凡在2021年5月31日前购买新建商品住房的，以购房人取得的产权证或房屋交接书上记载的时间按孰先原则确定； 2.凡在2021年5月31日前购买存量商品住房的，以购房人取得的产证上记载的时间确定； 3.在2021年6月1日后购买商品住房的，以购房人取得产权证或契税结算完后的完税凭证上记载的时间确定。 以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。 计税依据：以土地、房屋权属转移当事人签订的合同成交价或核定的市场价。 税率：购买非普通住房的，按3%税率征收； 1.城镇职工按规定第一次购买公有住房在标准面积以内的免征； 2.职工用住房补贴购买自用住房部分免征； 3.因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或免征； 4.凡土地、房屋被县级以上人民征用、占用拆迁后，重新承受土地房屋权属的，对其成交价格不超过原土地房屋权属作价补偿费和货币化安置款的部分，给与免税照顾，超过的部分则按规定征收； 对经济活动和经济交往中书立、领受的应税经济凭证所征收的一种税。 计税依据：从价计征和从量计征两种征收方式，现行印花税采用比例税率和定额税率两种。比例税率有五档，1‰、4‰、0.5‰、0.3‰和0.05‰；适用定额税率的是权利许可证照的营业账簿税目中的其他账簿，单位税额为每件5元。 缴纳方法：根据规定自行计算应纳税额，购买并一次贴足印花税票。如应纳税额较大或者贴花次数频繁的，纳税人可向税务机关提出申请，采取以缴纳书代替贴花或者按期汇总缴纳的办法。 1.购销合同印花税：签订和同仁按购销金额0.3‰税率贴花； 2.产权转移书据印花税：主据人按协议金额0.5‰税率贴花； 3.权证印花税：领受人按每本5元贴花。 对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。 计税依据：有偿转让房地产所取得的土地增