某房地产推售及定价方案.pptxVIP

纯水岸东湖 2013年推售及定价方案;项目背景分析;项目背景分析;宏观经济：10月制造业PMI微升至50.2%，时隔两个月重回50%“荣枯分界线”上方，经济内生增长动力增强，但国内经济整体现企稳回升的势头还未可知，不确定性因素仍然很大，彻底摆脱低谷走向复苏的任务依然艰巨。;金融政策：央行逆回购量创新高， 等同降准一次 ，2013年上半年央行降准的可能性不大;限购;1.1市场环境：武汉地方政策;截止2012年10月底，武汉商品房存量1102万方，同比增长31%，库存持续积压，按年均去化计算，约需11个月消化，压力不减。;2012年6月起，90-120平首置首改产品成交占成交主力，90平以下首置产品小幅波动，120平以上改善型中大户型产品成交较为稳定。;; 积玉桥、徐东、中南中北路三大板块属于武昌内环核心居住区域，其90-150平米户型2013年供应量预计在80万方左右。而华侨城纯水岸东湖位于武昌四大核心板块边缘，区域成熟度远低于其它板块，但面临四大板块挤压。; ;1.2项目分析：前期回顾;1.2项目分析：前期回顾;低密度最先入市树立形象和价格标杆;1.2项目分析：前期回顾;1.2项目分析：前期回顾;1.2项目分析：前期回顾;9月前可推售产品分布 ;T1/T2/T3/T4 均受来自欢乐大道及二环高架的灰尘及噪声影响，北面尤为严重。 观湖阻碍较多。 欢乐谷噪声影响也颇为明显，对T3T4的影响更为直接。 T3/T4有完整的内部景观面，T2部分面能观完整的内景色 T8 观湖面不完整，正向角度受到遮挡，且受内部商业街的噪声影响。;产品类别;供应产品;总价段集中：全部高层，面积76-198平，总价更集中； 整体资源弱：2013年即将推售产品离湖远，景观资源较小； 噪音因素大：北面靠近二环线高架，南面靠近商业街； 产品经济性：有大量5T10户产品，梯户比高，舒适度低。;1.3客户分析：蓄客情况;2. 客户其他特征分析;3. 客户整体分析;1.4项目背景分析小结：纯水岸东湖2013年面临的机会和风险;Part2;销售目标;;2013年9月前 推售节奏及铺排;Part3;后期产品以78-150平米为主，项目进入武汉主流市场，以地缘性的刚需和首改客户为主，对于竞品选取范围应控制在项目所处板块和临近板块。;T1、T2产品价格策略;住宅公寓产品??值点关键词：环境资源、项目规模、地段配套、开发商四个方面。;区域内与本项目重合度高的住宅公寓产品集中于百瑞景、复地东湖国际、爱家国际华城、绿地国际金融城四个项目。;项目名称;竞争市场供应分析;当期开发顺序;1#;对比案例权重设置;价格制定策略;楼盘名称;PART3.2 ：T3/T4号楼价格制定;超高层产品价值点关键词：环境资源、规模、项目档次、开发商四个方面。;区域内与本项目重合度高的高端住宅产品集中于福星惠誉国际城、复地东湖国际、华润橡树湾、长航蓝晶绿洲四个项目。;项目名称;竞争市场情况;对比案例权重设置;价格制定策略;纯水岸东湖的实际市场价格： PE=XE{(PA×QA/XA)+ (PB×QB/ XB) +(PC×QC/ XC)+ (PD×QD/ XD)}=11595;PART3.3 ：T8号楼价格制定;;影响因素二： T8与T9、T10、T11噪声因素差异;纯水岸东湖的实际市场价格： PE=XE{(PA×QA/XA)+ (PB×QB/ XB) +(PC×QC/ XC)+ (PD×QD/ XD)}=12600;价格制定策略;价格表制定及折扣;附件：达成目标所需配合工作; 2013年全年除T8外，全年全部为小户型产品，且无景观资源，临近欢乐大道，要想实现全年25亿的销售目标，必须在推广包装上做到以下几点： 1、全新的产品概念 ： T1/T2作为唯一的两栋精装修公寓，需要在徐东、岳家嘴、青山等众多楼盘中脱颖而出，必须有鲜明的个性和吸引眼球的概念，以吸引全新的客群。 2、高频率的推广：全年销售1700套，按百分之十的转化率推算，需要17000组上访客户，也就是平均每天需要47组上访量，因此，必须有全方位、高频次的推广宣传作为支撑。 3、多渠道、高品位的现场活动：加强与银行、媒体、大客户、高端品牌的合作，深挖客户资源，现场多举办各类活动，以提高上访量，挖掘客户资源。 ; 作为小户型客户，不可能每个人都拥有私家车，能否让客户感受纯水岸·东湖拥有快捷方便的交通，可能是购买与否的决定性因素。以下几点非常关键： 1、银杏大道入口形象岗亭及看房车 接送走路及坐公交车的客户出入营销中心，形成高端物业第一印象。 2、银杏大道东侧看房通道 道路刷黑、绿化、路灯、导视完成，与西侧施工通道以挡板分隔开，给一期业主和看房客户一个良好的感受。 3、湖边市政路全线拉通刷