世联X年厦门圣地亚哥商业街XX年度营销总结及XXXX.pptxVIP

;2011年厦门商业整体成交与市场放量同步，逐渐呈现供过于求趋势;岛外低总价，小面积商铺去化较好，大面积高总价商铺普遍滞销;周边成熟市场商铺单价基本在3万/平米以内，未成熟商铺在2万/平米以内，且去化速度慢;市场总结：项目入市时市场未出现明显利好驱动，不同产品去化严重失衡，周边市场销售不佳;6;;8;9;10;11;;;;15;;17;价格抗性： 投资金额大部分都在150万以下 对于外街上下捆绑高总价难以接受 地段抗性： 认可区域前景，但认为价值已被透支，无投资价值 人气抗性： 对圣地亚哥了解，觉得小区入住率过低 商业街多少商铺空置，认为商铺过于萧条;下半年房产现下行趋势，基于投资回报的“未来增值性”未被充分认可， 以短期投资价值为内核的驱动力不足;20;21;22;;24;宏观政策背景：欧债危机、国内通胀及货币政策导致金融紧缩持续影响市场，进而影响到客户资金链;宏观政策背景：政策调控明显，市场反应强烈，客户对房地产市场信心降低，观望情绪加重;大势研判：近期政策会持续收紧，未来不够明朗，预计未来会出现两次价格触底;28;29;30;31;;33;;价值梳理：客户对远期价值无明显感知，商业街人气因素是成交的关键，在无法吸引外部客户的短期内，社区人气成为关注焦点;项目现状：项目整体接近尾盘，难以大额投入营销成本打造商业街人气；社区整体交房两年，短期内难以有效提升入住率;37;38;;;41;42;43;44;45;;;48;49;;;52;持续软文炒作：通过网络持续发布商业街软文，放大项目区域利好因素;短信call客持续：持续进行短信、call客进行推广，释放商业信息，积蓄意向客户;上门礼品：在周末及商业街开放等重要节点，利用上门礼品作为驱动力，吸引意向客户上门;活动吸引：在商业街重大节点举办大型活动，以展示商业街人气的活动形式为主;57;进行产品的重新组合，以匹配目前市场容易接受的总价范围;将价值较高产品和价值较低产品进行组合，少量分散推售，实现整体均匀去化;外街二层去化：将外街分拆销售，下调价格后通过和外街一层以及内街二层的价格对比促进去化;内街二层去化：优先考虑整体打包出租给中大型商家经营，并适当下调价格至低于外街二层总价;62;63;64;65;66;114、115、120、214、215、220、207、229、206、西座;68;库存产品清盘策略;70;71;72