某后湖项目整体战略发展与定位研究报告.pptxVIP

1;2;3;对于地产集团：项目是企业“进军高端市场的先锋队”;对于南国置业：项目将是企业“布局后湖潜在商业市场的桥头堡”;6;7;第二重使命——后湖之钥：通过项目商业运作，提升区域价值，使企业在后续区域开发中不断获利;开发背景分析1——区域先天条件;10;11;12;开发背景分析2——地块自身禀赋;14;周边小区多为经济型社区，品质感稍差，入住率普遍较低，社区氛围不浓厚;16;17;18;开发背景分析3——市场现实状况;20;1、住宅：区域未来整体开发量超过500万方，潜在市场竞争激烈;2、商业：分散式商??、经营杂乱、租金水平低、空置率高，商业价值体现不明显;2、商业：后续潜在供应量较大，商业市场竞争进一步加剧;24;25;26;开发背景总结;客户目标与项目条件、市场环境存在冲突;对价值最大化的理解：项目开发兼顾短期利益和长期价值，促进各物业间价值的相互提升;对风险控制的理解：12.4万㎡商业风险才是本项目最大的系统性风险;对风险控制的理解：区域商业氛围极不成熟，12.4万㎡商业现状无解;项目研究核心问题的提出;33;34;35;36;37;38;39;40;41;42;43;44;45;46;47;2005-11;49;50;51;52;53;54;55;56;57;58;59;60;61;62;63;64;65;66;67;杭州地铁对周边住宅和商业的贡献程度预测;;;地铁对于城市生活;交通工具类型;地铁的运营大大缩短了市民日常的交通时间;地铁的运营改善了周边的生活配套;地铁的运营改善了周边的生活配套;;地铁的运营改变了市民的生活方式;;地铁对于房地产市场;过去·增值;1995年，上海地铁一号线的建成通车，给地铁沿线的房地产注射了一支奇效强心剂。 ;过去·增值;;现在·保值;未来·创造价值 当地铁由几条线向地铁网发展的时候，地铁沿线的区域地产板块就进入了创造价值的阶段，主要体现在两个方面： ①以上海为例，当地铁网络日臻完善时，线路间的交汇点与重回路段越来越多，这些交汇地段的商业经济将将加速发展，集聚规模随之扩充，强化市中心的金融、贸易、服务业等功能，促进产业升级，并可能形成各具特色的分布格局，使商业价值得到进一步的提升。 ; ②由区位理论和地租理论，到达不同区位的时间成本和经济成本的不同(即可达性不同)会产生不同的地租，地铁向郊区的延伸改变了地铁沿线郊区的相对区位条件，创造了当地土地开发和利用的潜在机会。 ;;;上海轨道交通现状及规划;;;;;;上海轨道交通发展历程;第二阶段：从“点”到“线”的发展;第二阶段：从“点”到“线??的发展;上海轨道交通发展历程;上海轨道交通发展历程;;;上海轨道交通发展历程;;;杭州地铁将基本按上海地铁的三个阶段方向发展，带动房地产市场的升级;杭州郊县地铁沿线楼盘价格将会大幅上升;杭州城市副中心商业将会加速发展;杭州市中心商业格局将发生改变;地铁对区域发展价值贡献专题研究;110;111;112;113;114;115;116;117;118;119;120;121;122;123;124;125;126;127;128;129;130;131;132;地方政策解读(汉版限购令及国八条细则分析为重点);2010年底和2011年初，高端楼盘的集体热销和价格飙涨影响武汉楼市格局，加大地方政府楼市调控压力;“汉版限购令”先于“国八条”出台，限购范围针对中心城区，从全国范围比较，限购力度相对宽松;2月23日，“汉版限购令” 被“汉版国八条实施细则”取代，内容与“国八条”基本保持一致，体现出本次地方政府执行政策力度的加强。;世联认为:;近期武汉市场及未来走势研判;市场反应?;市场反应?;市场反应?;市场反应?;限购令;数据来源：世联数据平台;借鉴点三:限购后市场各类产品的表现如何?;深圳全市新政前后各户型走量变化图;新政影响小结从客户层面上来说，高端首置客户、首改客户受新政影响较小，其需求的80-120平紧凑户型影响较小;市场给予的启示;关于2011年的市场判断:总体是”不好也不坏的市场”;预计未来武汉楼市发展的几个趋势:;;152;区位与交通——位于深南大道中心地段，紧邻深圳标志性建筑地王大厦，交通十分便利;定位与功能组合——以万象城大型购物中心为主力品牌和主导产品的“都市综合体”，多种物业类型和谐共生;功能分区——项目分为两个“亦分亦合”的区域，北区布置相对喧闹的物业，南区布置相对静谧的物业；;规划特色——商业自北向南逐渐从室内购物的单一模式，逐渐发展成南区的开敞购物空间；住宅客户拥有通向公建区的私家通道，可以获得酒店、商业的贵宾权益;;;南区商业定位——南区定位为高端旗舰街区，作为北区万象城的补充、延续、升华;商业内部规划——内部空间规划设计超前，共享空间设计宽绰，购物环