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房地产泡沫与金融危机 上 房地产泡沫与金融危机lpar;上rpar; 【如果人口结构变化、房地产价格泡沫和贷款额剧增这三个因素同时爆发，金融危机发生的可能性则大大提高。而中国正在渐渐踏入这片“危险领域”】 2021年10月12日，中国央行召集17家银行研究住房信贷问题，要求各商业银行理性对待楼市，加强信贷结构调整，强化住房信贷管理，控制好相关贷款风险。此举可视作防控金融风险的一次集体行动。美国的次贷危机、20世纪90年代日本的银行困境、北欧的银行危机等都有房地产的影子，房地产过度金融化的危害不容忽视。《中国经济报告》记者特别约请国内外专家就此展开讨论。 预警房地产信贷风险 中国经济报告：前段时间中国楼市涨势凶猛，造成此轮楼市大涨的原因主要有哪些？ 西村清彦：中国现在正处于人口红利阶段。很多国家的经验都表明，人口结构改变会对房地产价格造成显著影响，尤其是土地价格。因为在人口红利阶段，生育高峰期出生的年轻一代想要购买更多的房子，但土地供应是有限的，所以土地的实际价格也会上涨。 此外，实体经济需求疲软，很多行业的利润率在下降，但风险却在上升，再加上股市低位震荡，这时候购房就是一个不错的选择，大量资金转而投向房地产。 中国经济报告：怎样评估中国目前房地产信贷风险？ 赵锡军：从2021年开始，央行有关房地产信贷方面的措施，如下调首付比例、降低贷款利率等陆续开展，在2021年一季度发挥了较大作用。 不同地区、不同城市房地产信贷的具体情况不一样。总体上，各家银行都把房地产按揭做为一个主导业务，住房贷款余额增加得非常快。另外，有些银行是初次按揭，有的是第二次按揭，增值部分的按揭也做了，随着房地产按揭业务量的增加，风险越来越大。但是风险积聚的程度，要看区域贷款的分布以及客户情况。 郭可为：对房市信贷风险我有三个判断。首先，当前房地产行业吸纳了相当多的资金。2021年上半年，房地产企业新增贷款2.93万亿元，占新增贷款总量的38.92%；截至8月末，居民中长期贷款3.63万亿元，占新增贷款总量的40.59%。这意味着近80%的新增贷款流向了房地产开发和消费领域。 其次，资金大幅流向房地产行业会对其他行业形成“挤出效应”。特别要防范制造业 “空心化”，这种现象已经初露端倪。 再次，企业部门和居民部门加杠杆行为放大了房地产市场风险。一旦这两个部门由于资金流断裂出现信用违约，极易引发大规模的系统性风险。 西村清彦：中国房地产市场预期不断被推高。当你处于泡沫之中的时候，你是不知道自己的实际境况的。我认为，应该从根本上区分房地产泡沫发展的两个阶段，然后再来考虑如何控制和应对。泡沫的第一个阶段是早期或者预防阶段，第二个阶段则是晚期或者崩溃阶段。 当应对早期或预防阶段的泡沫时，通常的做法包括：首先，应使用各种宏观审慎政策，以遏制市场上过于乐观的预期；其次，如果泡沫真的是恶性的，我们同样也应该毫不犹豫地使用货币政策；第三，在使用宏观审慎政策后，我们应该关注长期资源配置扭曲的后果。但是，在实践中，我对在恶性泡沫中使用宏观审慎措施的有效性持强烈的保留意见。以贷款价值比率（LTV）为例，在泡沫膨胀的鼎盛时期，LTV的分母（即房地产的市场价值）越来越大。因此，LTV无法准确显示分子（即按揭贷款规模）的膨胀。再加上一些绕过限制的工具出现，用LTV限制贷款总量的方法往往失效。20世纪90年代日本出现楼市泡沫就是典型案例。此外，有时使用宏观审慎措施来遏制泡沫发展的效果只是暂时的，最终结果是泡沫再次浮出水面，而且会比之前更具破坏力。所以当前表面上的成功可能是未来失败的前兆。 在泡沫的后期阶段，一方面，存在“太少、太晚”的调控政策使泡沫破灭的时间推迟、影响更大；另一方面，也存在因政策过于大胆而导致经济被严重打击的危险。但最困难的是在崩溃阶段如何正确地应对恶性泡沫。对于政策制定者而言，重要的是在人口增长的同时防止信贷过度放松，以抑制房地产价格过快上涨并限制泡沫形成风险。 政策力度将不断强化 中国经济报告：中国房地产调控措施会有怎样变化？ 郭可为：在8月房价涨幅明显加快后，热点城市政策收紧的力度加强。需求端方面，通过限购限贷等措施抑制投资投机需求；供应端方面，通过加大供应，限房价地价、严格预售监管等手段缓解供求矛盾。在政策收紧预期影响下，购房者抓住政策出台前的窗口期，积极入市，将部分城市成交量推向小高峰。国庆节后，随着限购措施落地，住房销售开始降温。 房价过快上涨不利于房地产市场平稳持续发展，未来或将有更多城市加入政策收紧行列，政策力度也将不断强化，有望抑制部分投资投机需求，房价涨幅将逐步趋稳。长远来看，希望继续推动有针对性