某房地产开盘前营销执行报告.pptxVIP

保利拉菲2010年开盘前策略执行报告 谨呈：保利地产 项目概况 物业类型 面积 区间 户型 套数 套数比 合计 高层 80-90 两房两厅一卫 2102 78% 2560 110-130 三房两厅两卫 442 16.4% 130-140 三房两厅两卫 16 0.6% 别墅 180-220 别墅 134 5% 134 经济指标 总占地面积：93200平方米 总建筑面积：294501平方米 容积率：2.8 绿化率：35.5% 雄楚大街 楚康璐 翡翠路 商贸西路 康泰路 本项目以高层产品（80-90㎡）及别墅产品（180-220㎡）为主 南湖 项目概况 首批别墅及高层产品同时推售，共推出7栋别墅（约29套），1栋高层（约135套） 以别墅形象入市，以提升项目整体形象 报告目的 清晰竞争策略 锁定目标客户 统一思路 梳理工作 本报告结构 设定目标 提出问题 解答问题 第一部分 项目目标 品牌目标、企业目标 作为保利在武昌中心城区的首个项目，进一步确立保利地产在中心城区的市场地位 具体销售目标 一期高层价格不低于9000元/㎡，别墅价格不低于15000元/㎡。 项目运作目标 通过项目一期立势，挤身成为武昌一线项目 核心目标： ——通过首个中心城区项目的运营，设计项目高价、高形象的专属营销模式，建立保利在中心城区的市场影响力，实现品牌与利润的共赢。 第二部分 进行战略方向思考并解答。 宏观政策对我们的目标有何影响？ 我们的市场机会在哪里？ 二、市场机会？ 竞争市场分析 宏观市场分析 对位客户分析 武汉触底反弹，出现阶段性上涨回暖，中心区项目不降反升，价格坚挺。重大政策出尽后，市场进入政策消化期、 宏观大势 6-8月份随着政府部门坚持调控决心不断加强，政策不确定性风险加剧 宏观大势 8-9月市场成交反弹或将导致楼市二次触底 ，后期不确定性因素较多 宏观大势 宏观政策小结 ※ 一类城市，触底后呈现回升势头，二类城市任处于底部震荡调整中，但成交价格出现明显涨幅，三类城市出现反弹走势平稳。 ※ 短期来看，从4.15以来中央政府及部委调控力度空前，虽8月市场短暂回暖，但2010年下半年不确定性因素较多，调控政策仍可能出台，房地产市场情况仍不容乐观 ※ 新政后，中心区项目量价坚挺，必须最大限度的挖掘和创造项目价值，使其成为项目在淡市中的保护伞。 竞争背景分析 世联观点 第二部分 进行战略方向思考并解答。 宏观政策对我们的目标有何影响？ 我们的市场机会在哪里？ 二、市场机会？ 竞争市场分析 宏观市场分析 对位客户分析 1. 资源占有格局 3. 价格格局 2. 城市距离格局 4. 客户置业格局 武汉别墅项目因湖而聚，自发形成汤逊湖、南湖、沌口、金银湖、盘龙城5大别墅区 武汉别墅资源格局 本项目属于南湖板块，区域资源优势较为明显 金银湖板块 盘龙城板块 汤逊湖板块 盘龙城板块：F天下、巢nest、宝安山水龙城等； 金银湖板块：高尔夫球场别墅、银湖翡翠、万科高尔夫城市花园等； 汤逊湖板块：保利十二橡树、纳帕溪谷、长岛、美院COAST、保利海上五月花、阳光100大湖第等； 沌口板块 沌口板块：千年美丽、官湖郡等； 南湖板块 南湖板块：保利拉菲、大华公园世家、城投瀚城、保利心语等； 本项目 本项目属于城市中心别墅，可以更佳实现第一居所功能 近郊别墅 万科高尔夫 银湖翡翠 保利心语 保利十二橡树庄园 轩盛湾郡 万科红郡 光谷坐标城九台 远郊别墅 宝安山水龙城 F·天下 人信千年美丽 长岛 纳帕溪谷 美加橘郡 阳光100大湖第 保利海上五月花 城市中心别墅 城投瀚城 本项目 与城市距离较近； 可以实现第一居所； 因此，与城市距离和使用频率，成为支撑本项目的价值的重要因素。 武汉别墅距离格局 武汉别墅市场价格格局比较完整，本项目属于武昌别墅第二与第三价值梯队之间 武汉别墅价格格局 总款700-1000万 总款450-750万 总款220-450万 第一价值梯队 第二价值梯队 第三价值梯队 万科红郡、轩盛湾郡、阳光100大湖第、坐标城九台 纳帕溪谷、十二橡树庄园、城投瀚城 长岛 产品价值与价格对位 第四价值梯队 海上五月花、美加橘郡、美院COAST 总款150-220万 本项目价格箱体约在350—450万元之间 客户类型 购买物业心理 可能选择物业 收藏家型 最好或某一类产品中最好的 临水独栋产品 资源无敌的大平面/公寓 炫耀标签型 “有地位”的社区 有资源、纯别墅社区 自享养老型 与经济实力和年龄相关 养老型需求小，半退休则大 整个产品线均有可能 回馈家人型 选择资源较好，又能承受的 性价比合适的产品 改善居住型 别墅产品首次置业 对于低密度产品有美好的想象 希望能通过别墅获得身份认同感 联排/类联排/大平面 武汉别墅