南京建邺_江苏南通金鼎湾豪宅项目营销推广策略总纲_113页.pptxVIP

南通金鼎湾营销总纲;项目属性;什么是豪宅？;什么是豪宅？;豪宅分类;豪宅产品分类;企业目标;结合项目自身属性与企业目标 不同类型的豪宅之间无可比性 本项目有可打造成南通城市豪宅的标杆;项目目标;南通市中心有没有豪宅出现？;城市豪宅 价值指标;市场解析;玉兰公寓;全景大厦，地段具备较强烈豪宅属性，品牌/产品缺乏一定支持江海名苑，地段具备豪宅属性，品牌/产品缺乏一定支撑玉兰公寓，品牌知名度高，地段、资源、人文过于单薄;为什么LOUIS VUITTON每一次Logo颜色或形式的改??，都会重复赢得时尚界的疯狂追捧？;欲望是人性的弱点，导致人产生了 稀有资源的强烈占有欲。;金鼎湾 基于不可复制的地段 用产品建立南通城市型豪宅标杆;目标理解;目标理解;目标理解;目标理解;目标下的竞争解析，我们没有所谓的竞争对手，最大的竞争在于我们自己，是否能够开创这座城市的先河？;区域价值思考;南大街;项目价值思考;项目价值思考——地块四至;项目价值思考——本体;项目价值思考——景观;项目价值思考——建筑风格;项目价值思考——产品;项目价值思考——附加值;强势和优势：地段＋产品规划＋精装修产品;1、一线城市土地价格的不断攀升促使一些跨国企业将生产基地向二、三线城市转移； 2、国内外各大企业总部向一线城市“迁徙”。;数据来源：南通市统计局;城市属性;目标客户;职业特征——私营业主居多，其次企事业高层管理、金融行业的中高层管理者、公务员、医生等；;客户访谈和消费者问卷调研 时间：2月24日-2月27日、3月6日-3月7日 客户访谈问卷数量：45份（各竞争楼盘售楼处拦截访谈） 消费者调研有效问卷：100份（政府机关、银行内部调研、私营业主访谈，南大街、青年西路等地街头拦截） 主要了解客户购房选择区域、购房关注点、价格接受度、居住空间需求，以及对精装修的看法;目标客户;目标客户;目标客户;目标客户;目标客户属性描述;目标客户属性描述;对于富豪阶层，豪宅已不仅仅是居住的房子，更是一种身份感的体现;目标客户需求关注点;豪宅和奢侈品一样，其价值不在于产品本身，而在于其所赋予拥有者的标签性！;差异：;身份标签;金鼎湾“城市型、CBD区域舒适型豪宅”;客户洞察 时代催生一代城市富豪，在这个城市，享有了很多物业 但没有一个物业让他们能够真正感受到权力和尊享 即使拥有巨大财富，也没有真正的标签识别，这不能不说是他们的一个遗憾;区域洞察 主城区，作为南通最早的富人区，几十年来仍然被人们津津乐道 区域情节仍然成为他最为动人的元素，原先的旧楼只是居住但早已不能承载区域本身的底蕴，需要新的豪宅诞生，区域的历史在向我们哭诉它们的遗憾。;“金鼎湾”会让这座城市不再遗憾;;;案例借鉴;项目定位：市中心HOPSCA国际复合街区 功能定位：HOPSCA——融合HOTEL、OFFICE、PARK、SHOPPINGMALL、CLUB、APARTMENT的综合社区 项目推广语：2006年上海置业颠峰旗舰，打造城市首席CLD中央生活区;借鉴 2;借鉴 3;借鉴 4; 最终成绩，2006年4月绿洲雅宾利开盘，周边同类产品销售价格为12000元/m2的情况下，该项目销售价格达到19000元/m2，并在开盘当天完成85％的房源去化;客群不接受精装修原因;;厨房家电选用的是世界最高档次的嵌入式厨房电器品牌Gaggenau，Gaggenau强调的是量体裁衣式的独特技术，其电器产品也以节约能源而受到富人们的欢迎。; 世茂滨江5号水晶宫入市时，财富海景售价60000元/m2、盛大金磐40000元/m2，世茂滨江5号售价达到90000元/m2，并在开盘日销售率达到80％;营销启示：;营销战略;营销战略;营销战略;区域特征;豪宅成功营销案例;项目概况;项目营销方向确定与执行;完成项目营销动作; 社区内保留珍贵百年古树，制造稀缺感； 炒作项目土地价值，强调其独一无二的区位和稀缺性。;案例营销总结;豪宅操作的关键在于“均好性”与“极至性”的完美结合;产品策略;精装修策略的原则，“定制化/精品化/高档化感觉/智能化并不需要极高配置，体现客户的身份与标签，与极致化”;poggen pohl橱柜、gaggenau炉灶/电烤箱/微波炉/抽油烟机、kuraray料理台、pentair纯水器、Franke纯水器龙头、kuppersbusch双开门冰箱/洗碗机、Franke水槽、kohler水槽龙头 ;社区品质全方位体现品质感和系列感;服务系统的原则，“让客户充分感觉体验尊崇性/获得与曾经的生活经历相似的生活感受，重点在于体现身份感”;人性化服务体系： 全方位、满足个性化需求的服务增值系统;ACTION 2：身份感的体现，停车服务;ACTION 3：身份感的体现，预约看房;ACTION