物业工程管理概述.pptxVIP

物业工程管理;;;工程管理的核心地位 客服部就像人的大脑，是物业管理的信息汇聚和发出中心；保洁绿化就像人的衣服，干净整洁的小区就是一件干净的衣服；保安就像人的脸面，因为站在大门口，保安人员的精神面貌直接反映出物业公司管理的水平；工程就像人的心脏，是小区维持正常运行的核心。; 物业工程管理的角色 吃住行、工作、娱乐等一切生活的基础保障要素 客户对“无形服务”的关键感受所在 客户投诉的重点、难点 影响服务费用收取的关键点 运行管理成本占总支出成本比例较大 ;物业工程管理的作用 关系到物业的声誉和生存 保障日常生活及工作秩序 促进物业的保值、增值 提高业主的生活质量 节约物业管理企业的经营费用 延长设施设备的使用寿命 ;;一、客户满意度;一、客户满意度 物业工程管理不但要保证业主的基本生活正常进行，还要保证园区内业主所见之处的设备设施运行良好，这才能更好的提升业主满意度。; 二、员工满意度 同样，客户满意是一部分，而员工满意度也是我们物业工程管理的主要指标，经常会有员工抱怨，我们的什么设备太差，导致有些事情做不了，像有的小区电梯经常困人，五方对讲还不好用，员工都不敢坐电梯。这种连员工自己都不满意的设备设施，能让业主满意吗？答案肯定是不能。 ;三、设备设施完好率 衡量物业设备管理质量的两个指标设备有效利用率、设备的完好率。 设备有效利用率：指每年度设备实际使用时间占计划用时的百分比，指设备的使用效率。 设备完好率：指的是完好的生产设备在全部生产设备中的比重。;物业设备是否完好的标准为： 结构与零部件完整齐全 设备设施运转正常，满足使用功能 设备设施技术资料及运转记录齐全 设备设施整洁，无跑、冒、滴、漏现象 防水、防冻、保温、防腐、安全标识等措施完整有效 四、成本控制 通过各种手段，在保证工程管理品质不下降的前提下，做好成本控制。;;;一、前期介入的概念与意义 工程前期介入 从项目规划设计开始，物业公司就需从物业后期管理角度出发提出修改建议，如物业规划、设计、设备选用、功能布局等，并随时跟进???工过程。充分反映住户要求和物业自身要求，力求使用户入住之前的各种前期工作与用户使用的实际需要及日后物业管理工作相适应。;第二节 物业工程前期介入与承接查验;第二节 物业工程前期介入与承接查验;第二节 物业工程前期介入与承接查验;第三节 物业日常工程管理;一、物业设备基础资料的管理 物业设备基础资料 包括设备原始档案的管理、设备技术资料、运行维修资料以及政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文件。;二、物业设备运行管理 1、物业设备组成 ;第三节 物业日常工程管理;⑤ 对运行中的设备不能单凭经验用直观的方法来管理，而应在运行状态下的监测和对故障进行技术诊断的基础上，做深入、透彻、准确的分析。 ⑥ 对事故的处理要严格执行“四不放过”原则。即事故原因未查清不放过、对事故责任者未处理不放过、责任人和群众未受教育不放过、事故后没有采取改善措施不放过。 （2）从设备的购置到运行成本、维修成本与更新改造中，寻求以最少的投入得到最大的经济效益，即设备的全过程管理的各项费用最经济。设备的经济运行管理，可从初期投资费用管理和运行成本管理下2个方面进行。;三、物业设备维护管理 设备在使用过程中会发生污染、松动、泄漏、堵塞、磨损、震动、发热、压力异常等各种故障，影响设备正常使用，严重时会酿成设备事故。1、维护保养方式：主要是“清洁、紧固、润滑、调整、防腐、防冻及外观表面检查”。对长时期运行的设备要巡视检查，定期切换，轮流使用，进行强制保养。;第三节 物业日常工程管理;第三节 物业日常工程管理;第三节 物业日常工程管理;第三节 物业日常工程管理;5、预计改造后的经济效益； 6、改造的费用预算以及资金来源计划； 7、改造的时间及设备停用带来的影响； 8、改造后的竣工验收和投入使用的组织工作。 五、报修服务 报修服务是通过规范业主报修服务规程，增加业主维修满意度，完善内部维修管理。 报修服务中需注意户内维修及有偿服务的管理。;六、备品配件管理 1、基本原则：需用新的零部件更换已磨损老化的零部件，在检修之前就把新的零部件准备好。 2、目的：既要科学地组织备件储备，及时满足设备维修的需要，又要将储备的数量压缩到最低的限度，降低备件的储备费用，加快资金周转。 3、管理：建立备件卡片和台账，专人负责管理。 ;第三节 物业日常工程管理;第三节 物业日常工程管理;第三节 物业日常工程管理;第三节 物业日常工程管理;第三节 物业日常工程管理;第三节 物业日常工程管理;第三节 物业日常工程管理;第三节 物业日常工