江苏常州人民路武宜路项目策划定位报告_149页_XXXX年.pptxVIP

万博地产 / 江苏常州人民路、武宜路项目策划定位报告上海新联康 / 2010.03报告提纲立地条件分析竞争形势分析项目整体定位项目产品建议营销策略执行立 地 条 件 分 析宗地区位宗地处在武进区湖塘镇核心地带。武进区向南发展前的核心区域即为宗地目前所处位置。现在武进区核心地带主要在花园街周边；宗地距离核心花园街1.5公里。宗地与天宁区仅有一桥（常武大桥）之隔，距离天宁区约0.5公里。湖塘镇本案花园街淹城宗地位于武进老核心区域，具备一定的人文基础与居住氛围宗地四至武宜路大通河武宜路人民西路地块1双塘路地块7米字弄米字弄大通河玉塘路地块8人民西路双塘路玉塘路东界：武宜路 南界：人民西路西界：玉塘路 北界：大通河宗地现状地块现状为毛地，原为陈家村老式私房，目前正在进行拆迁工作地块经济指标指标地块1地块7地块8土地性质商办、住宅、配套公建等商办、住宅、配套公建等商办、住宅、配套公建等用地面积28404.5平米道路面积4315.9平米85517平米道路面积9287.7平米82864.7平米道路面积5432.2平米容积率2.5-4.53.0-4.53.0-4.5建筑密度≤50%≤50%≤50%建筑高度≤100米≤100米≤150米地下建筑埋深≤10米≤10米≤10米出入口方向南东、南、西、北东、南、西、北绿地率≥30%≥20%≥20%其它/商业建筑面积比例不得大于地上总建筑面积的60%商业建筑面积比例不得大于地上总建筑面积的60%地块为综合性地块，开发条件相对宽松交通出行BRT人民路站东方路公交车站道路状况：武宜路（双向六车道）——连接常州南北的主动脉人民路（双向四车道）——武进东西向主干道公共交通：BRT1号线 ，十几条公交线宗地位于城市主干道交汇处、紧邻捷运系统，交通出行极为便利。周边配套①武进中医院②湖塘桥实验小学②④③①④金龙大酒店③中源大厦宗地周边生活配套较为齐全，但整体档次不高，缺乏合理的规划。城市规划（一）武宜路沿线两侧改造规划范围：北至中吴大道；南至延政路；西至长沟河；东至花园街。改造范围湖塘镇用地面积：总用地为9平方公里，武宜路长度为6.3公里。在此基础上对于武宜路两侧地块进行城市设计，城市设计总用地为4.9平方公里，武宜路长度为5.7 公里。投资建设：整个武宜路地块改造预计投资80个亿，分三年完成。 本案花园街淹城城市规划（二）全力打造独具韵味的“水墨江南”历史文化长廊 在武宜路改造的规划区域中，有三个重要区段：新运河地区——湖塘老城区——南部新城核心区新运河地区：是常州市重点开发的城市滨水区，将成为生态居住示范区、现代商贸繁华区、公共服务设施新型区、现代城市形象展示区，在该区域内主要以生活服务 功能为主，对沿河景观要求较高；湖塘老城区：是该地区商业和人文文化的发源地和集聚区，尤其是湖塘老街汇聚了一代武进人的历史记忆，对于本区域商业氛围的营造和文化的延续是规划的重点；南部新城核心区：聚集了政务中心、淹城遗址公园等功能要素，是彰显武进现代化城市形象和活力的窗口地区，对城市景观有着较高的要求。 本项目处在湖塘老城区改造段、未来核心区位宗地分析本案有利点—— “万博” 品牌在业内以及消费者中的口碑。 1. 品牌口碑 2. 区域发展 —— 项目处在武宜路改造规划区域中的湖塘老城区，未来将被打造成为武宜路的核心地段。3. 开发条件 —— 宗地为综合性地块，在规模、容积率、绿化率、限高等方面的条件设置均较为宽松，开发自由度高。4. 周边配套 —— 宗地周边相对齐全但档次偏低的配套，既为本案住宅建设提供了保障又为商业打造留足了空间。5. 便利交通 —— 本案紧靠城市南北主动脉、交通出行极为便捷。宗地分析本案不利点1. 区位认知 —— 宗地位置目前的外区域客源认知度尚显不足。2. 临路污染—— 项目沿主干道部分物业会受到噪音和扬尘污染。3. 区域环境—— 目前宗地周边区域还存在脏乱现象，需要整改。4. 拆迁问题 —— 后续的拆迁等可能对项目的开发运做产生影响。结 论宗地核心价值：未来规划 + 优质地块 + 人文条件土地属性区域规划人文积淀湖塘老街汇聚了一代武进人的历史记忆，对于本区域商业氛围的营造和文化的延续是政府规划的重点。而宗地位于该规划的核心区位，配套完善、交通便捷。本案具备打造城市级优质综合体的立地条件竞 争 形 势 分 析住 宅 市 场 分 析运河以北区域九洲新世界银河湾明苑兰陵尚品老湖塘中心区人民路和平路香江壹品随园本案新城熙园中天名园武进新城茂业泰富城新天地德禾豪景天隽峰新城公馆景城名轩御城莱蒙城万泽国际竞争项目分布板块项目名称竞争关系竞争强度老湖塘中心区随园直接竞争关系强运河以北区域兰陵尚品九洲新世界银河湾明苑拦截市区客户一般人民路和平