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精品学习资料 名师归纳总结——欢迎下载 1， 物业收费案例 2021 年 1 月 25 日，广州市惠锦花园业委会与广州市惠锦物业服务公司( 以下简称惠锦物业公司 ) 签订《惠锦花园物业服务合同》 ，商定惠锦物业公司为惠锦花园小区供应物业服务的治理范畴， 业主应向惠锦物业公司支付物业服务费， 物业服务费住宅为每月 1.5 元／平方米，合同期限为 2021 年 1 月 25 日到 2021 年 1 月 25 日三年； 2021 年 5 月 8 日，基于物价上涨，员工工资上调等因素，物业服务成本也大幅度攀升， 惠锦物业公司因成本增大导致经营亏损而要求上调物业服务费， 惠锦花园业委会以公告的形式张贴 《关于上调物业服务费征求业想法见的公告》 ，其主要内容是惠锦物业公司要求将物业治理费从 1.5 元／平方米上调至 1.8 元／平方米；就是否提高物业服务费收取标准问题， 业主委员会打算采纳书面征求看法的形式召开业主大会， 向惠锦花园内业主发出书面征询表， 并回收征询看法表进行统计； 8 月 15 日，惠锦花园业委会与惠锦物业公司签订《惠锦 花园物业服务合同变更协议》 ，商定自 2021 年 9 月 1 日起物业服务费 住宅为每月 1.8 元／平方米，合同到期日为 2021 年 1 月 25 日等内容；8 月 16 日，惠锦花园业委会发出 2021 年第 23 号公告：经征询广大 业主的看法，物业服务费从 1.5 元／平方米上调至 1.8 元／平方米， 自 2021 年 9 月 1 日实施； 该小区的邓先生等五位业主不同意业主委员会擅自与惠锦物业 公司签订的《惠锦花园物业服务合同变更协议》 ，他们认为《惠锦花园物业服务合同》一经签订，不得随便变更；业主委员会不能通过发 精品学习资料 名师归纳总结——欢迎下载 告向法院提起诉讼，要求法院判令撤销被告惠锦花园业委会作出的 2021 年第 23 号公告； 被告惠锦花园业委会辩称， 《物权法》和国务院《物业治理条例》规定，经过人数和面积双重过半数的业主同意，业主大会可以打算 “有关共有和共同治理权益的其他重大事项”； 《惠锦花园物业服务合同》虽然规定物业服务费为 1.5 元／平方米， 但是由于物业服务成本的大幅度攀升，物业服务公司入不敷出，可以依法依据《合同法》 变更合同规定； 本次提价全面征询了业主的看法， 回收的征询看法表经过专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主 同意，符合法律规定，因此，业委会作出的 2021 年第 23 号公告合法有效，恳求驳回原告的诉讼恳求； （案例来源：第一文库网） 问题： 1. 物业服务合同签订后，能否变更收费标准？ 被告业委会作出的 2021 年第 23 号公告是否合法有效？ 案例分析： 物业服务合同可以经法定程序进行变更 物业服务合同是由业主委员会代表全体业主与物业服务企业签 订的，是物业服务企业收取物业服务费的基础性法律文件； 调整物业服务收费标准属于对合同价款内容的变更，应遵循《合同法》中关于 合同变更的相关规定； 精品学习资料 名师归纳总结——欢迎下载 务变化的民事法律行为；合同内容的变更，是指在合同成立以后，尚未履行或尚未完全履行以前， 合同当事人就合同的内容达成修改和补充的仲裁机构变更合同内容； 依据《合同法》的规定，合同变更须具备以下条件： ( 一) 原已存在有效的合同关系，合同变更是在原合同的基础上， 通过当事人双方的协商或者法律的规定转变原合同关系的内容； ( 二) 合同变更应经过双方当事人协商一样； 《合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一样，可以变 更合同；”在协商变更合同的情形下， 变更合同的协议必需符合民事法律行为的有效要件， 任何一方不得实行欺诈， 胁迫的方式来欺诈或强制他方当事人变更合同；假如变更合同的协议不能成立或不能生 效，就当事人仍旧应按原合同的内容履行； ( 三) 合同变更必需遵守法定的方式； 《合同法》第七十七条其次款规定：“法律，行政法规规定变更 合同应当办理批准，登记等手续的，依照其规定；”依此规定，假如 当事人在法律， 行政法规规定变更合同应当办理批准， 登记手续的情形下，未遵循这些法定方式的，即便达成了变更合同的协 议，也是无效的； 物业服务合同关于对物业服务收费标准的调整属于合同内容的 变更，依法应经过合同当事人协商一样；业主委员会成立之后，由业 主委员会代表全体业主利益与物业服务企业签订物业服务合同， 但业 精品学习资料 名师归纳总结——欢迎下载 是单个业主； 因此， 业主委员会在变更物业服务合同时也应召开业主大会，依据业主大会的决议来进行合同内容的变更； 关于调整物业服务收费问题， 广州市物价局和广州市国土资源和房屋治理局联合发布了 《关于进一步加强我市住宅物业服务收费治理的通