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精品学习资料 名师归纳总结——欢迎下载 物业治理法务学问培训教程 大家好！很兴奋我们有机会一起来探讨物业治理的法律学问， 共同做好的物业治理工作； 第一条，与物业治理有关的主体有哪些？他们之间的权益义务有什么区分？ 除了物业公司之外，仍有以下主体：业主，业主大会，业主委员会； 一，业主；房屋的全部权人为业主；业主有以下权益： （1）依据物业服务合同的商定， 接受物业治理企业供应的服务； （ 2）提议召开业主大会会议， 并就物业治理的有关事项提出建议；（ 3）提出制定和修改业主公约，业主大会议事规章的建议； （ 4）参与业主大会会议， 行使投票权；（ 5）选举业主委员会委员， 并享有被选举权； （ 6）监督业主委员会的工作； （ 7） 监督物业治理企业履行物业服务合同； （ 8）对物业公用部位， 共用设施设备和相关场地使用 情形享有知情权和监督权； （ 9）监督物业公用部位， 共用设施设备专项修理资金（以下简称专项修理资金）的治理和使用； （ 10）法律，法规规定的其他权益； 业主有以下义务： （ 1）遵守业主公约，业主大会议事规章； （ 2）遵守物业治理区域内物 业共用部位和共用设施设备的使用， 公共秩序和环境卫生的爱护等方面的规章制度； （ 3）执行业主大会的打算和业主大会授权业主委员会作出的打算； （ 4）依据国家有关规定交纳专项修理资金；（ 5）按时交纳物业服务费用； （ 6）法律，法规规定的其他权益； 二，业主大会；物业治理区域内全体业主组成业主大会；业主大会履行以下职责： （1） 制定，修改业主公约和业主大会议事规章； （ 2）选举，更换业主委员会委员，监督业主委员 会的工作；（ 3）选聘，解聘物业治理企业； （ 4）打算专项修理资金使用，续筹方案，并监督 实施；（ 5）制定， 修改物业治理区域内物业公用部位和共用设施设备的使用， 公共秩序和环境卫生的爱护等方面的规章制度； （6）法律， 法规或者业主大会议事规章规定的其他有关物业治理的职责； 业主大会法定的议事规章： 业主大会会议可以采纳集体争论的形式， 也可以采纳书面征求看法的形式； 但应当有物业治理区域内持有 1/2 以上投票权的业主参与； 业主可以托付代理人参与业主大会会议；业主大会作出打算，必需经与会业主所持投票权 1/2 以上通过；业主大会作出制定和修改业主公约， 业主大会议事规章， 选聘和解聘物业治理企业， 专项修理资金使用和续筹方案的打算，必需经物业治理区域内全体业主所持投票权 2/3 以上通过；业主大会的打算对物业治理区域内的全体业主具有约束力； 业主大会会议分为定期会议和暂时 会议；业主大会定期会议应当依据业主大会议事规章的规定召开；经 20％以上的业主提议， 业主委员会应当组织召开业主大会暂时会议； 三，业主委员会：业主委员会是业主大会的执行机构，履行以下职责： （ 1）召集业主大会会议， 报告物业治理的实施情形； （ 2）代表业主与业主大会选聘的物业治理企业签订物业 服务合同；（3）准时明白业主， 物业使用人的看法和建议，监督和帮助物业治理企业履行物 精品学习资料 名师归纳总结——欢迎下载 业服务合同； （ 4）监督业主公约的实施； （ 5）业主大会赐予的其他职责； 业主委员会应当自选举产生之日起 30 日内，向物业所在地的区，县人民政府房地产行政主管部门备案； 有这样一个问题： 如何利用法律手段促使业主委员会履行上述职责； 对业主委员会职责问题，物业治理条例涉及到的内容不是许多， 而且其绝大部分职责是与业主大会的授权有关， 详细讲，业主委员会相对与物业公司的职责有两项 : （ 1）召集业主大会会议 ;（ 2）代表业主与业主大会选聘的物业治理企业签订物业服务合同；假如业主委员会拒绝召集业主大会， 就 20%的业主可以自行召集业主大会；假如业主委员会拒绝与物业公司签订物业治理合同， 就可以提请业主大会依据业主公约罢免业主委员会， 由新选举的业主委员会与物业公司签订 物业治理合同， 但这样的事情的确较少发生； 物业公司与业主委员会的关系处理问题， 我们 认为更多是沟通与合作， 假如部分业主将问题投诉到业主委员会， 业主委员会再将问题反映到物业公司， 物业公司在解决解决问题后并将解决情形反馈给业主委员， 由此树立业主委员会的声望； 对以后物业公司遇到不能解决的问题， 通告业委会， 请业委会去与业主进行沟通， 说明事情的原委， 排除业主的疑虑， 这样业主委员会便起到了桥梁的作用， 更便于物业治理；与业主委员会合作的关系多发生，而与其冲突关系甚至诉讼关系最好少发生； 其次条，什么是前期物业治理？ 前期物业治理是指： 自房屋出售之日起至业主委员会代表业主与业主大会打算选聘的物业治理企业签订的《物业治理合同》生效时止的物业治理