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房地产项目定位报告 房地产项目定位报告 关于“依水和墅”项目定位报告 班级： 组号： 第十组 学号： 1210680210 姓名： 学号： 1210680209 姓名： 学号： 1210680212 姓名： 学号： 1210680214 姓名： 日期: 2021年11月 日 一、 宏观市场环境分析 （一） 天津市宏观环境分析 2021年天津宏观经济呈现以下特征： （1） 全市上半年生产总值7185.46亿元，按可比价格计算，同比增长10.3%。其中 房地产投资增速放缓，上半年房地产开发投资943.68亿元，增长16.5%，比一季度回落5.1个百分点。房地长市场投资和销售。 （2） 近几年来，天津市发展迅速，借助天津市整体发展和滨海新区效应的带动，天 成为继上海、北京等一线城市之后的新的房地产投资热点。房地产业已逐渐成为天津经济中隶属于服务业的一个重要新兴产业，对促进相关产业的发展、拉动经济增长、改善城市面貌、提高人们居住水平正在做出重要的贡献，发挥巨大的作用。 （3） 未来天津房地产还有较大发展空间。天津作为中国北方经济中心，第三个增长 ——环渤海经济带的核心城市，同时也担负着首都北京的一些重要的交通、配套等功能，其重要性不言而喻，而天津市的发展，也将是中国经济的一个新的引擎。预计天津在未来十年内，仍将保持快速发展的趋势，这将对当地房地产市场起到重要支撑作用。 （二）产业政策对房地产市场的影响 今年4~5月，在取消?蓝印户口?的末班车效应下，天津楼市呈现出火爆局面，一时吸引了各方注意。5月底?蓝印户口?政策取消，加上今年以来的楼市下行，双面夹击着这个需求本就不旺盛的城市。天津拥有比邻近的河北等省份更低的高考分数线，更是有山东、河南等高考竞争激烈的高分大省无法企及的高录取率。因此，?蓝印户口?(买房落户政策)被认为是十年来拉升天津郊区县楼市的最大因素之一。价格相对低廉的远郊楼盘吸引了大量外地购房者。取消?蓝印户口?的?大限?来临前，为子女追赶落户末班车的购房者赶赴天津，投资门槛较低的武清等郊区县楼市，出现火爆的购房场景 天津废除90/70政策全面救楼市。2021年10月17日，天津正式明确取消房地产限购，并调整了?90平方米以下户型占70%以上?等限制性规定，增加税费方面的支持力度。在天津出台的?救市?政策中，既有全面取消限购、首套房贷款利率下限调至最低7折以及首套房认定标准为?认贷不认房?的中央政策落地措施，也有诸多颇具?新意?的措施。此外天津取消了对境外机构、境外个人和港澳台地区居民、华侨在天津市购房的有关限制性规定。?90/70政策和‘限外令’是2021年行政调控房地产时代出台的两个重要政策，现在业内已经很少提及，天津此次落地政策重提并取消了这两项限制，可以称得上是开启全面救市，动作确实不小。? 京津冀一体化，在京津冀区域中，天津具有三大比较优势，即区位优势、港口优势和产业基础优势。在未来区域协调发展中，天津也将围绕这三大优势，有针对性的对接北京产业转移，实现自身更具突破性的发展。房地产市场发展的根本来自于所在城市的人口数量和产业结构。因此，虽从短期来看，虽然京津冀一体化并不是单纯的房地产政策，对房地产市场的利好影响也不会有立竿见影的效果，但从长远角度分析，其对于房地产各业态市场的影响必将是积极向好的。 二、区域市场分析 （一）区域环境分析 本次区域市场界定为中新生态城，是中国、新加坡两国政府战略性合作项目。中新生态城坐落在天津滨海新区，总面积约为30万平方公里，区域内交通线路丰富，通达性较好， 距离滨海新区核心区15公里，距离天津中心城区45公里，距离北京150公里。生态城规划间结构为：一轴三心四片，一岛三水六廊，形成由生态谷、生态廊道和湿地水系构成的复合生态系统，是中新生态城成为生态宜居的花园之城。随着京津冀一体化的实施，滨海新区中新生态城对有一定经济实力的中产阶级和对生活质量有较高要求的人群有很大吸引力。 从居住环境来看，生态城有生态环保公园，生态谷清净湖堤岸，蓟运河堤岸，惠风溪堤岸。从商务环境来看，目前已有的商业街，邻里中心，次中心，CBD。随着国家动漫园，由国家影视园，环保产业园，生态科技园，信息产业园的逐步建成，生态城将会吸引更多的企业及公司入驻。 （二）区域产品特征分析 通过对区域市场内同档次产品、产品形态相似产品及客群相同产品进行分析，主要有以下内容 表1-1 区域内相似项目 从表1-2可以看出，该区域项目楼盘容积率在0.6-0.8之间，产品形态与品质有很大差异。且该区域的项目在绿化率上差异性不大，大部分集中在40%左右，在规划理念上体现了保