城市住宅经济.pptx

城市住宅经济;【学习目标】 了解城市住宅经济的基本概念和意义，掌握住宅的基本属性和基本特点，明确住宅区位选择与城市经济发展的联系。 掌握和理解城市住宅建设及供给理论、城市住宅消费及需求理论等相关经济学原理中的基本概念，并能初步应用这些概念和分析方法讨论城市住宅市场中的主要问题及现象。 能以城市经济学的视角来审视我国过去和当前城市住宅制度中所存在的问题，了解国家治理城市住宅问题所实施的住房制度改革历程和政策导向。 十三五关于健全城镇住房制度的相关内容;第一节 城市住宅经济概述;城市住宅经济的重大研究意义;一、住宅经济及其相关概念;住宅的分类： 从建筑角度划分——可以分别按照建筑体形、建筑层数、建筑材料、建筑平面、建筑性质、建筑文化、结构特征、交通组织等方面予以具体划分 从社会经济角度划分——可以按照根据产权性质分为私有住宅、公有住宅、社团住宅。 根据占有方式——分为配给住宅、出租住宅、业主自用住宅 根据经济关系划分——分为福利住宅和商品住宅;（2）建筑、房屋和住宅的区别与联系 建筑：是构成城市的最主要物质要素之一。 三个要求：;房屋：用于满足人类生活、生产和活动需要的建筑。 工业建筑中的房屋一般指厂房、仓库等；民用建筑最多的是居住用户，如住房、宿舍、旅馆等；民用建筑中的公共建筑包括其他房屋，如商店、学校、医院、图书馆等。 住宅：是房屋中量大面广的建筑物，也是人类直接居住的地方，住宅以套为单位供人们居住。住宅应满足人类生活的空间性、舒适性、私密性等要求。在房屋中占有绝大多数的数量和交易量。 建筑与房屋的物质形态和价值形态一般是以住宅经济研究的主要对象。 ;2.住宅的基本功能 居住功能 庇护功能 家庭生活功能 社会交往功能 财富储备功能 文化艺术功能;3.住宅的起源与发展;（二）住宅经济和房地产经济 住宅经济学：主要研究住宅消费、住宅生产、住宅流通和分配问题，属于福利经济学范畴的部门经济学。注重于住房生产中舒适性和分配的公平性。 房地产经济学：比住宅经济学概念宽泛，包括以生产为目的的房屋商品研究。是房产经济与地产经济的合称。;二、住宅的基本属性;（二）住宅的经济属性 住宅作为特殊商品，有三种特征： ;（三）住宅的福利属性 住宅是社会程度很高的产品： 第一，它作为满足居民基本生存和发展需要的重要消费品，已经成为居民提高生活水平的重要目标 第二，城市住宅的外部性很强，涉及医疗、教育等公共配套设施的使用，同时也涉及多方面、多角度的利益群 ;三、住宅经济的基本特点;（七）住宅经济强烈依赖并支持金融业的发展——投资大，开发周期长，投资回收期长依赖金融机构支持 （八）住宅经济实质上是具有产权关系的经济活动——我国土地国有，交易的是土地使用权和住宅所有权 （九）住宅市场具有竞争和垄断双重性质——一方面，土地稀缺性，城市住宅有限供给，房地产项目需要大量资金及其他开发条件，少数的开发商使垄断成为可能；另一方面，普通住宅市场上的商品开发商很多，需求者也较多，所以又具有很大的竞争性;第二节 城市住宅经济理论;一、城市住宅建设及供给理论;2.住宅供给的方式 从住宅供给的概念上划分： 住宅生产——住宅存量增加 住宅改进——住宅服务流量增加 住宅维护——住宅服务流量可持续;从住宅供给的市场角度划分： —— 基本由市场调节型 —— 本由国家分配型 —— 政府干预下的市场调节补充型 —— 市场调节与国家分配并行的混合型;（二）影响住宅供给的因素 从长期供给趋势看，影响住宅总供给的主要因素是住宅产业制度，与产业政策相关的货币金融政策和投资体制。具体包括以下几个方面： 1.住宅价格 价格与供给量成同方向变化，住宅供给曲线是一条向右上方倾斜的曲线。;2.土地使用政策 由于土地的稀缺性，城市住宅的供给能力，在很大程度上取决于政府的土地政策。政府供应土地的多少将直接影响到城市住宅供给量。 3.税收政策和利率政策 税收是调节收益的杠杆，影响住宅投资的回报率和经营的安全性，影响投资者对住宅的投入，限制或者扩大市场供给。 利率由于住宅开发所需的大量资金与金融机构的资金支持分不开，其高低直接影响住宅市场的供应量。 ;4.市场需求 供给的多少取决于需求的多少，这是市场运行的基本准则。需求量大，必定会促使开发商进行住宅开发，增加住宅供给量。 5.住宅开发商的投资预期 住宅由开发商提供，开发商对未来预期的好坏会影响住宅的供给。 另外，经济形势、政府支持、建筑技术等也影响城市住宅的供给。 ;二、城市住宅消费及需求理论;2.住宅需求的类别 住宅需求可以按照不同的角度划分以下几类： （1）从需求时效上划分 有效需求——在当前时期已经表现出来的、有居民购买力为后盾的现实需