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宝安金泓雅苑市场研究策划 一、宝安区态势分析 21 世纪的宝安，与特区逐渐融合，宝安的发展是深圳持续前进的必然结果， 宝安中心区将成为深圳滨海城市的形象代表， 天时与地利将使宝安城市发展迅速 升温，房地产业迎来一个黄金周期。 1、宝安发展概述 宝安位于深圳西北部，珠江口东岸，是深圳市六大辖区之一，南接深圳经 济特区，北连东莞市，东濒大鹏湾，临望香港新界、元朗，处于深圳与香港、 澳门、广州乃至整个珠三角城市群联系的交通要道之上。全区面积 733 平方公 里，海岸线长 30.62 公里。于 1992 年 11 月 11 日建制。区政府驻新安（原宝安 县城）。全区辖新安、福永、沙井、松岗、公明、石岩、龙华、观澜 8 个镇及光 明街道办事处，设 16 个居民委员会和 106 个村民委员会，人口 130 多万。 宝安倚山傍海，风景秀丽，物产丰富，作为深圳市西部重要交通枢纽，是 构筑由香港、澳门、深圳、广州、珠三角城市群等组成的区域化、国际化的城 市网络的关键节点，同时也是深圳高新技术产业、先进工业、加工贸易、“三 高”创汇农业和生态旅游基地。区政府驻新安镇 （原宝安县城），与南山区一关 之隔。 2、宝安经济发展状况 29.41 平方米。 3、宝安城市特点 城市化率较高 2002 年底，深圳城市化率为 72%左右，宝安城市化率为 46%，处于一个相对 较高的阶段。各项城市基础设施建设齐全，城市环境优美，道路交通畅通，宝 安正处于城市化飞速发展的阶段，未来几年，龙华新城、宝安中心区、公明卫 星城以及沙井新城的建设将如火如荼，宝安正全面建设 21 世纪的小康社会。 工业化水平高 宝安因为地广人稀，一直是深圳工业发展的重要基地。 2002 年，全年工业 总产值达到亿元，比上年增长 %，其中工业增加值为亿元，占深圳工业增加值的 25%，占宝安区国内生产总值的 %，工业化水平相当高。 相对独立的发展城区 宝安与特区一城两制，在文化、经济以及政策等方面都有不小差异，在特 区二十多年的发展过程中，宝安的发展是相对独立的，特别是在城市人文方 面，呈现出明显的独立发展趋势。 在未来几年这一情况将有所改变，按照深圳未来的城市规划，深圳将发展 7 个卫星城镇：宝安区的新安中心城、龙华新城、沙井新城、公明新城和龙岗 中心城、布吉新城、横岗新城。未来，深圳将形成以特区为核心，以交通干线 为指向，向北呈西、中、东放射的三条城镇发展轴，宝安中心区作为深圳的次 区域中心，服务于宝安片区及特区的周边区域，与前海形成优美的滨海城区， 未来的宝安与特区的关系将逐渐紧密起来。 4 、宝安面临大的发展机遇 城市化发展的黄金时期 城市化是人们的生产方式、生活方式、交换方式转化升级过程中经济、政 治、文化等社会活动向特定空间集聚的过程。它主要表现为人口空间布局结构 的改变，即人口密度的增大，表现为国民经济发展载体的空间转移。 世界城市发展史上，有一个共同规律——这就是被描述为“纳瑟姆 S 曲 线”的城市化规律：所有发达国家的城市化大体上都经历了类似正弦波线上升 阶段的过程。这个过程包括三个时期：即初期的平缓准备阶段，中期的高速发 展阶段，后期的平缓成熟阶段；各阶段对应的城镇化水平分别为：小于 30%、 位于 30 ％～70％之间和大 于 70％之后；所对应的工 业化进程为启动时期、高速 发展时期，工业实现现代化 中国城市化的阶段 时期。其中的两个拐点为 30 ％和 7