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科技产业园的发展及盈利模式 科技产业园的发展及盈利模式 科技产业园的发展及盈利模式 (2015-10-30 11:53:51) 转 载 ▼ 标签： 股票 分类： 推荐阅读 随着国家“科技创新驱动发展”战略的实施，以产业发展为导向的高新技术园区开发， 取得了重大的经济成绩。 近年来， 国家经济发展方式的转变和经济结构的调整， 对城市产业的升级、城市的开发建设提出了更高的要求。 由于近两年持续的宏观调控使房地产企业的转型蔚然成风， 房地产企业如何走出一条差异化竞争道路成为众多房地产开发企业战略调整的重心和关键。 科技园区——这个地产细分市场也逐渐引起人们的关注。 一、科技园区的内涵与特点 科技园区就是为成长型和创新型高新技术企业提供研发载体和增值服务的一种科技园区开发模式，通过科技、地产和金融的有机融合，实现多方共赢。 科技园区是工业地产的高级阶段， 以产业升级、 产业集群为基础， 以创新型和成长型高新技术企业为客群 ; 以战略性新兴产业为主导产业，强调了科技园区的产业定位，保证了科 技地产真正成为贯彻国家自主创新战略和推动战略性新兴产业发展的重要平台 ; 以房地产开发为载体，遵循市场经济基本规律为前提，强调了政府、开发商与入驻企业按照契约关系， 使园区土地资源、 物业资源、 企业资源按照市场行为而非行政行为聚拢在一起， 充分发挥市场优化资源配置的作用。 二、我国目前科技园区开发的四大模式解析 ( 一) 科技园区开发模式一：优惠政策的带动发展 主要是在园区运行初期，通过制定一系列产业、税收、奖励等政策降低入园企业门槛， 提高企业入园积极性， 该模式园区往往具有一定的政府背景， 以扶持企业发展为重点。 其代表性的科技园区是苏州工业园。 苏州工业园的政策优势主要体现在以下几个方面：拥有较大项目发展的自行审批权 ; 拥有充分授权的外事管理权 ; 拥有预筹积累个人账户为主的公积金制度等优势。 ( 二) 科技园区开发模式二：区域产业带动发展 该模式下的园区发展具备一定的区域优势和产业基础， 主要是在现有产业发展的带动下 促进园区的形成和发展壮大。一方面，现有的产业基础为园区形成提供了条件 ; 另一方面， 随着园区的发展又会促进现有产业的不断升级及效益的提升。 其代表性的科技园区是大连软件园。 大连软件园的产业基础优势主要体现在以下几个方面： 拥有一定数量的软件、 电子信息产业基础 ; 拥有众多外资企业尤其是日韩企业以及日语、韩语人才，为面向日韩的应用软件 开发数据处理等产品和服务领域的发展奠定了基础 ; 拥有丰富的高校资源，为软件产业发展提供了，丰富的人才储备 ; ( 三) 科技园区开发模式三：独特物业形态带动发展 该模式主要是靠园区功能布局完善合理， 物业形态特色鲜明， 从而形成对客户极强的吸引力。 该模式的园区客户往往追求与众不同的建筑形式， 优美舒适的自然环境， 在满足基本办公需求的基础上， 更加追求品味及个性化的空间环境。 其代表性的科技园区是上海印象钢 谷，上海印象钢谷主要的优势体现在： 优美舒适的自然环境 ; 个性化的办公空间 ; 独特而新颖的建筑风格。 ( 四) 科技园区的开发模式四：完善进驻服务带动发展 该模式主要是靠完善进驻服务带动：通过为入园企业提供一系列包括人力资源、技术、资本、市场等诸多方面的组织、管理和服务，帮助企业顺利生存、快速发展壮大。完善的进驻服务不仅为初创企业提供基础型服务，降低了创业风险，同时为高成长企业提供发展型、延伸型服务，满足个性化需求。其代表性的园区是深圳天安数码城。 深圳天安数码城的主要的特点是以高科技企业为核心，引导人才、资本、技术、信息、市场、商务、政策的要素的集聚，为成长型的企业提供完善的服务。 三、科技园区的开发运营与战略定位 科技园区的开发， 必须从区域的高度进行战略规划， 从城区化开发的角度、 从园区对城区经济、 区域板块经济的促进角度进行规划， 而不是仅限于单一的园区内部。 同时科技园区在开发运营时整体定位也要与规划设计相统一， 什么样的产品规划设计对后期的运营管理起 到促进作用。 只有这样， 才能以园区产业为引擎和造血机制， 通过园区的规模化发展带动整 个区域经济的发展和园区自身经济的发展。 笔者通过自己曾经服务过的杭州余杭某科技园以 及深入研究过的深圳某数码城园区为例，阐述科技园区的前期战略规划与开发运营的重要性。 ( 一) 科技园区的开发运营与规划有机结合 以杭州余杭某科技园为例。杭州余杭某科技园总投资 15 亿元，占地 127 亩，总建筑面 积 27 万㎡。项目分三期开发，园区倡导“独栋办公、花园办公、绿地办公”的发展理念， 以及“双生态”的开发理念。其产业定位以 IT 软件、电子信息、电子商务、高新技术、创新创意等高科技技术产业。 项目周边