世联地产长沙白沙湾路大盘项目前期定位及物业发展建议书(126.pptxVIP

长沙白沙湾路项目前期定位及物业发展建议;一：项目所拥有的市场、竞争、自身等条件使得项目具有进入区域第一梯度能力，但不具备打造长沙市顶级项目的条件;项目整体定位;【项目区位】项目位于长沙市雨花区北部，属于老城东扩区，距离老城中心、武广新城、机场均在15分钟车程以内;;【周边现状】地块西临圭塘河，东接京珠高速，南侧和北侧目前为大面积仓储、小工厂及农民房，现状条件较差;【项目规模】项目总占地243亩，规模适中，后期园林和配套等方面的打造上具有较大的可塑空间，且相对于大盘，更容易做成精品;【用地条件】地块被白沙湾路分为东西两大部分，内部已基本拆迁完毕，整体较为平整，用地条件较好;管理资源网;;住宅用地;;13;【昭示性】地块的昭示性好，有利于项目高端形象展示，同时紧邻运达五星级酒店，也可作为本项目的高端配套;【项目属性初判】二线城市主城蔓延区、具有一定资源条件、中等规模、中等密度房地产开发项目;项目整体定位;【开发商目标】项目主要目标为赚取更高利润并巩固公司品牌；关注问题市场竞争及客户来源;【目标及问题理解】利润最大化；巩固公司品牌;项目整体定位;【城市背景1】长沙经济发展稳健，近年主要宏观经济指标均保持15%以上的高增长率，二三产业发展迅速，为房地产健康发展提供了支撑;;【城市背景3】长沙在中部六省会城市中处于经济高地，而房地产市场却处于明显的价值洼地，未来发展空间巨大;【城市背景4】长沙在省内具有较高的城市首位度，城市建设水平远高于省内其他地市，对周边地州人群具有较大的吸引力;24;城市宏观经济长期向好支撑长沙房地产健康发展;项目整体定位;【市场特征1】长沙城市近年来得到飞跃式发展，已由单核格局跨越多元格局，房地产市场也向多板块、多元化格局转变;【市场特征2】城市的快速发展带动房地产市场火爆，大开发商纷纷抢滩长沙，开发商及消费者对市场信心充足;【市场特征3】长沙市场近年来土地供应量持续处于高位且供应区域四散，导致开发热点板块四现，二环与三环之间是目前的开发热点区域;长沙房地产市场参与者信心充足;中心区;【市场???征5】巨大的供应量导致竞争激烈，市场存在明显的价格箱体，而板块价值基本决定了项目价格的上行空间;【市场特征6】而各版块（区域）内部配套、资源等条件的不均导致内部细分片区均价存在较大的分化;【市场特征7】各板块市场相对封闭，以区域内地缘性置业客户为主，高端项目客户相对多元化;;雨花区住宅供销走势;核心产品层;开发水平提升、竞争激烈、产品趋同、价格箱体等市场趋势为为本项目带来不利影响;项目整体定位;2011年以来政府出台一系列政策但调控效果不容乐观，预期11-12年仍会出台更加严厉的市场调控政策，且行政手段的界入会更加深入;调控范围将从东部一线城市向内陆二线城市蔓延，部分交易活跃价格上涨过快的二线城市首当其冲;长沙房地产市场特别是在10年底交易活跃，在中央政府严厉调控楼市的大背景下，长沙很可能通过限购令等行政手段抑制房地产市场过快发展;根据近期二线省会城市限购先例，长沙市内中心城区可能成为实行限购的重点区域，本项目极有可能处于政策调控区域范围内;;核心结论四：2011年宏观调控大势所趋，长沙限购也是势在必行；调控政策近期对市场将有较大打压，但在长沙市场需求及相对健康的市场背景支撑下，总体向好;【市场总体结论：谨慎乐观】在严厉的调控背景下，11-12年长沙市场总体持谨慎态度；但长远看行政手段调控难以持续，且长沙地产市场受城市经济、区域规划、刚性需求等的支撑，长期向好;项目整体定位;通过对长沙市场高价（高端）楼盘系统性分析总结发现，地段、资源、产品、品牌、服务为目前高价楼盘五大核心支撑要素。长沙作为单中心城市，地段为价格的最核心支撑要素，资源次之，而要素复合型项目价格最高;49;50;51;52;53;区域现已云集水云间、檀香山、万科西街、桂花城等众多享誉全城的高品质楼盘，初步形成了长沙市不可多得的“城市型”高端住宅片区;已奠基的两大超豪华五星级酒店、国际5A写字楼、国际名品商场等东城新地标，将极大地提升本区域的高端城市形象;;核心结论五：本区域具有相对较优的城市、资源及居住条件，能够支撑高端项目的打造；但放置于长沙市内考虑，在城市地段、资源条件方面并不强势，不具备打造城市顶级豪宅项目的条件;项目整体定位;长沙市相对封闭的市场竞争特征，决定了本项目未来的主要竞争仍来自于项目区域内部;随着城市的进一步东扩、武广新城的建设及运达超五星级酒店的建成，片区中心将从原有的人民东路转移至长沙大道两侧，形成以运达国际新城为中心的城东新的版块格局;61;核心结论六：从区位、资源、规模等条件与周边项目及潜在项目对比，项目在区域内具有打入第一梯队的条件;根据区域项目属性，将竞争对手分为四类：区域内大盘、规模类似的常规项目、高端配套项目、潜在竞争项目