世联_新政下深圳前海区域最抗风险产品研究_39P_XXXX.pptxVIP

9.29新政下前海区域最抗风险产品研究;问题：什么样的产品最抗风险？;新政解读本次新政的调控力度聚焦在首付提高至三成、限购令上;;新政解读通胀下游资重回楼市，楼市面临“越调越涨”的困境，是本轮调控加码的重要原因;新政解读面临复杂的经济背景，政府在多重目标中寻求平衡后，对楼市再次重拳出击，足见调控房价的决心;短期内政府调控的政策逻辑依然是：促供给压需求，逼迫房价下降，保障房、土地供应等长期政策发挥作用尚待时日;世联观点： 本轮新政充分说明：政府在牺牲预期的经济增长选择下，继续对房地产进行严厉调控，兑现政府的承诺，充分表现政府对房地产调控的决心； 另外，短期“疾风暴雨式”的调控下，政府仍在继续加强与推进房地产市场制度化改革的措施，后续保障房、土地供应等长期政策将发挥效力。;从前八周的比较情况来看，一手房上周成交结束连续下跌态势，上周共成交609套，环比增长34.4%； 一手房成交均价达16534元/平米，呈现下跌态势，环比跌幅达8.3%。;项目 名称;项目 名称;香山里项目经理： “由于我们的产品都是拼合户型，而能够购买我们产品的客户手上基本都已经有房子了，限购令出台之后，很多客户都失去了购买资格。” “华侨城已经是深圳公认的豪宅居住区，很多客户都很认同这个片区，很想买我们香山里的房子，但是现在出限购令了，不能买，所以大多客户现在都处于观望状态，准备等限购令解除之后再出手。限购令出台后，很多客户甚至闹着要退房。”;鼎太风华奥斯卡意向客户： “我是想买个学位房。但是现在新政策出来了，我还是等等看吧。” “我小孩还在妈妈肚子里呢（夫人已经怀孕），还等得起。现在不敢随便买房，我已经有一套房了。还有一个名额，很宝贵的，要珍惜。”;80-120平米首改型市场表现成交量虽有不同程度的下滑，但较平稳，仍能维持较好的市场成绩；部分新开盘项目表现较佳;郑先生，万科金色沁园成交客户，32岁，华为中高管，月收入1.5万以上： “我是买来自己住的。原来是租房住，现在要结婚了，所以必须要买房了。现在新政出来了，还是一步到位吧。买个60－70平米的两房以后又要换。还不如现在买个3房，以后生了小孩也不用换了。” 怡龙枫景园项目经理: “目前市场上观望情绪较浓，有些客户迫切需要买房的，比如家里小孩出生了，房间不够。总要请个保姆，或者接爸妈一起过来住吧？这部分客户还是有购买资格的，更愿意选择总价低、房间数多的物业，比较适合他们的刚性需求。” 著名地产专家: “中端住宅类物业客群基本以刚性需求为主，对于居住的迫切性使他们经不起市场的长期观望，这部分物业依旧会成为拉动楼市继续发展的主力。”;30－80平米一房两房新政前后走量;位置：罗湖区黄贝岭凤凰路和清平路交汇处西南 开盘时间：2010年11月21日 开盘地点：营销中心;张先生，天健时尚空间未成交客户： “我手上有几套房子了，现在出限购令了，也没有资格买了，我打算到深圳周边城市或者内地城市去买房，仍作为投资。” 金地上塘道项目经理: “我们项目的成交在新政之后影响较小，主要是考虑到我们项目的性价比高，总价可控，未成交客户有的是因为限购了，有的是因为首付提高了，手里的钱不够，只好暂时不买了。” 著名地产专家: “政策目的对房地产正常的刚性需求不是“打压” 、不是“压制”、不是“打击”、不是“抑制”，对炒房投机行为则是“限制”和“遏制”；实际意义是提高“投资”和“投机”的门槛和成本。”;深圳全市新政前后各户型走量变化图;新政影响小结从客户层面上来说，高端首置客户、首改客户受新政影响较小，其需求的80-120平紧凑户型影响较小;问题1：什么样的产品最抗风险？;未来2～3年供应量（据不完全统计） 数据来源：世联资源网;竞争格局研判而在长期稀缺供应下，关内住宅普遍豪宅化，单价破三万已成常态;竞争格局研判关内供应：南山为主力供应区域；罗湖、福田呈散点式供应；关内未来供应居家中等户型断档严重;竞争格局研判区域供应：前海呈现别墅及舒居大户、小户型公寓割据战状态，中等居家户型2012年存在断档现象;竞争格局研判从前海户型演变历程来看，受规划利好拉动，区域市场价值攀升，户型呈现放大趋势，开始出现资源型大户;竞争格局研判聚焦月亮湾片区：前海资源型大户全部集中在前海路以东、靠山区域，片区内中等户型为补缺型产品;;问题1：什么样的产品最抗风险？;前海曾经的地产常识：前海，南山人的前海，前海人的前海;主流为年轻白领——家庭结构简单的首置、首换的地缘型年轻夫妇;受价格驱赶，前海置业：价格为第一关注因素，易受价格牵引；其次关注生活便利性;客户变化趋势1：规划驱动下，区域宜居性大大增强，自住客户群数量将进一步放大;客户变化趋势2：规划拉动下，片区价格不断攀升，脱离“价格洼地”困境；低端