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[突出重围　后来居上]——郑东新区市场展望 （一）郑东住宅市场 1、高位盘整 郑东新区市场展望 （一）郑东住宅市场 郑东新区市场展望 以上数据中住宅体量占比90％以上，故此表可作为住宅市场的参考依据。从2004年郑东新区开始销售统计起，可以看出该区域房地产销售在面积总量和均价变化趋势上，是以05年为爆发年，而06年同比05年既已增长较弱。考虑到郑州整体市场在06年仍为高速增长，那么郑东新区在06年的市场表现上相对平稳。个案突破则需要创新。 郑东新区市场展望 （一）郑东住宅市场 当前市场观望气氛浓厚的主要原因在于人气差，而根据一般城市发展规律，郑东新区的初步成熟尚须3-5年时间。 2、人气不足 郑东新区市场展望 因此，07-08年郑州大西区房地产市场进入高速发展期，这对全市房地产市场格局产生明显影响。由于市场总量的上限，市场竞争更加激烈，郑东新区的相对优势将有所减弱。 3、热点转移 郑东新区市场展望 （一）郑东住宅市场 类别 代表项目 根本原因 市场推广难度低 阿卡迪亚、绿城 高性价比 市场推广难度大 运河上郡、大地东方名都 中低品质 重塑形象 联盟新城三期 先期产品设计失败 郑东新区营销费用投入较少的项目以阿卡迪亚为代表。阿卡迪亚是郑东新区的样板工程。而销售困难的项目产品品质均差，如运河上郡和大地东方名都，容积率高，产品设计粗糙，即使低价仍市场推广举步为艰。最为代表的为联盟新城，由于一、二期产品的市场口碑远低于预期，三期产品风格完全与一、二期产品割裂，推倒重来的塑造新产品。 4、产品至上 郑东新区市场展望 （一）郑东住宅市场 代表楼盘 售价 产品 总价 联盟新城、百合公寓 第一大街、绿地老街 均价： 4000-8600 别墅、类别墅 低密度洋房等 现多为50万以上 本区域高端项目出售总量超过4000套，这是市场高认可度的基础。 5、高端云集 郑东新区市场展望 （一）郑东住宅市场 1.板块高端形象有较高市场认可度，富人区概念成为无可比拟的优势。 2.郑东新区住宅价格已拉高，未来2—3年将处于盘整状态，涨价空间有限。3.郑东新区住宅市场人气短时间难以剧增，观望气氛继续存在。 4.受郑州大市场环境制约，开发的分散，热点的转移，成交将趋缓。 5.产品主义时代到来，品质产品将成为畅销的硬性指标。 6.投资客趋于饱和，自用客将成为唱响郑东的主角。 07—08年郑东住宅市场研判 郑东新区市场展望 综上，由于市场增速的减弱主要表现在增速上，且所受负面影响非致命因素，故同比发展速度仍会有所增长。预计，07-08年郑东新区的住宅市场仍有上升空间，表现将会基本平稳。而由于高价和实景的凸显，投资客占比将会减弱，市场自用客主导。 郑东新区市场展望 （二）郑东商业市场 以上统计显示，郑东新区商业严重过剩，其规划商业体量是依据2020年入住150万人口，而超过150万平方米的商业在2010年前均可上市，完全可满足150万人口的商业需求。 1. 总量过剩 郑东新区市场展望 2.举步维艰 具有郑东新区商业代表性的项目，四大商业步行街均未上市，宝龙销售举步为艰，去化占比不足一成，余量超过20万平方米，销售陷入困局。 郑东新区市场展望 （二）郑东商业市场 3. 定位粗糙 开发商多为短期行为，多以圈钱为目的，缺乏长期目标，因而产品定位粗糙，导致多数商业经营雷同，无特色可言，无系统的招商策略，后期亦缺乏经营管理。 郑东新区市场展望 （二）郑东商业市场 （1）地气——区域不成熟 包括从硬件（市政设施、城市环境、人口数量等）到软件（政策法规的引导配合）的多方面欠缺。 （2）人气——市民认可度低新区商业在过往常常乏善可陈，其前景又不够明朗，因而市民对新区的认可度需要一个逐渐改进的长期过程。 4.遭遇瓶颈 郑东新区市场展望 （二）郑东商业市场 4.遭遇瓶颈 （3）商气——商家进驻欲低商业的本质就是赢利，对于没有相当数量人口保障的区域，商家们往往不愿冒此风险前进。 （4）财气——面临城市其他商圈的竞争压力郑州已形成大大小小的各样商圈，各商圈均有其形成、发展、存在的合理性，要想突围而出，困难较大。 郑东新区市场展望 （二）郑东商业市场 1.郑东新区的商业将长期过剩，尤其在07-08年，郑东新区商业完全处于起步阶段。 2.未来3—5年内郑东商业市场将陷入困局，价格战是不可避免的，形势严峻！ 07—08年郑东商业市场研判 郑东新区市场展望 综上，由于整个商业物业供求比在阶段性和长期性上，均严重失衡，故07-08年郑东新区商业大环境将较为萧条。未来商战必将激烈导致价格战的不可避免。大面积的临街底商缺乏统一招商与经营的管理。新商业项目必须居有准确的商业定位，以实现差异化竞争，并有较容易接受的推广理念，方能有效吸引商业物业的投资客群。 郑东新