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资产评估学基础（第三版）周友梅 胡晓明 主编;课程介绍;;;;注册资产评估师;第一章 绪论;1.1 资产评估的产生与发展;1.2 资产评估的定义、特点和作用;;;二、资产评估的特点;三、资产评估的作用;;;;1.3 资产评估的对象、目的和价值类型;资产的分类; 2.按资产的构成和是否具有综合获利能力分类，分为: 单项资产，是指单台、单件的资产； 整体资产，是指由一组单项资产组成的具有整体获利能力的资产综合体。 3.按资产能否独立存在分类，分为： 可确指的资产，是指能独立存在的资产，前面所列示的有形资产和无形资产，除商誉以外都是可确指的资产； 不可确指的资产，是指不能脱离企业有形资产而单独存在的资产，如商誉。 商誉，是指企业基于地理位置优越、信誉卓著、生产经营出色、劳动效率高、历史悠久、经验丰富、技术先进等原因，所获得的投资收益率高于一般正常投资收益率所形成的超额收益资本化的结果。;资产的分类;二、资产评估的目的; 一、资产评估的一般目的; 二、资产评估的特定目的;; 三、资产评估的特定目的在资产评估中的地位和作用;三、 资产评估的价值类型; ;;;;第四节 资产评估的假设与原则;;二、资产评估的基本原则;;;;;;;第二章 资产评估主体、程序与报告;;;;第二节 资产评估程序;二、资产评估具体程序;;;第三章 资产评估的基本方法;第一节 收益法;例题： 已知本金10000元，年利率10%，由本金×利率=收益，即年收益为1000元；而收益法是反过来考虑，已知某一项资产年收益1000元，年利率是10%，由收益÷利率=本金，计算出多大的资产量在10%的年利率下能赚1000元收益。由1000元的年收益，10%的年利率可以算出资产价值相当于10000元。;3.收益法的前提条件 1）被评估的资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量 2）资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以衡量。 收益率的构成包括两个方面：一是无风险收益率。无风险收益率可以用国债利率来代替，因为国债虽然不能说没有一点风险，但国债的风险很低，可以拿同期国债利率来近似的代替无风险利率；二是风险收益率。风险是可以测量的，??险收益率+无风险收益率=收益率 3）被评估资产预期获利年限可以预测;二、基本程序和基本参数 1.基本程序 1）搜集验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料，包括经营前景、财务状况、市场形势以及经营风险等 2）分析测算被评估对象未来预期收益 3）确定折现率或资本化率 4）用折现率或资本化率评估对象未来预期收益折算成现值 5）分析确定评估结果;;2）折现率 它是一个期望的投资报酬率 折现率构成 无风险报酬率 风险报酬率 折现率和资本化率在本质上是一样的;3）收益期限 根据持续使用的能力在未来多长时间资产能够给所有者带来未来预期收益，可以是1年、2年、5年有限期，也可以是永续无限期，由评估人员测定。 以法律、法规的规定时间为基础进行估测 以合同规定的时间为基础估测 根据产品寿命周期进行估测 ;三、收益法的计算公式 V—被评估资产的收益现值 Ai—第i年的被评估资产的预期收益值 r—折现率 n—收益年限 g—预期收益值等比率递增时的递增比率 ;1.预期收益值不变 2.预期收益值在m年后不变 3.n年内一定的预期收益值，第n年的资产价格为Pn 4.预期收益值按等比级数变化;例： 有一宗房地产，年纯收益为300元/平方米，为目前类似房地产的平均水平。其所在地区正在进行道路扩建，预计三年后可使售价达到3500元/平方米，假定资本化率为10%，则该宗房地产的单价为多少？ ;;;;二、成本法的基本参数 1.重置成本 重置成本一般可分为复原重置成本和更新重置成本。 1）复原重置成本是指运用与原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。 2）更新重置成本是指采用新型材料、现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需要的费用。;例： · 复原重置成本：有一台3年前做的桌子，假如原来使用10个人工，消耗了0.5立方米的木材、1公斤钉子、0.5公斤的漆。如果从历史成本来讲，用的是三年前的消耗和价格；而现在用复原重置成本，则原来的消耗不变，价格按现在的价格算。 （原消耗、现价格） · 更新重置成本：由于技术进步采用了新的机械，现在做这个桌子用8人工，0.4立方米的木材，1公斤钉子、0.3公斤的漆，还用现在的价格，即消耗用新消耗，价格也用现在的价格。从而计算出更新重置成本。（新消耗、现价格）;注意： 在理论上，如果能同时得到复原重置成本和更新重置资本