【房地产精品资料】长沙龙泊湾商业街营销方案.pptxVIP

;奇迹是精确策划的结果;;;;第一章 SWOT分析; 1、拥有大量的、高消费能力的、固定的消费群体。 2、周边交通流畅，私车交通方便。 3、物业品质形象较高，与业态形象相合。 4、市政府公务员小区有较好的安全感，对投资者和经营户有一定的积极影响。 5、临街面较长，长达170米，能形成“街”的气候。 6、是集合主题式与社区商业为一体的综合型商城,具备规模大、业态全等特点。　 7、“龙柏湾”创造的就是一种大“社区商业中心”的模式，意味着它可以为周围众多社区业主所共享。;1、体量明显偏大。可销售面积达4.5万㎡ 按4000户固定消费群体测算，对应每户营业面积达11.25㎡ ，　体量明显偏大。 2、位置较偏，市场培育期较长，前期商业气氛冷清。 3、营运问题。两厢商业街是按三层同时营业设计，不同楼层商铺面积功能不一样以适应不同业态的要求，　但 是，实际营 运的过程可能是：先一层外街、后一层内街，再二层，最后是三层，运营管理具有一定的难度。 4、分摊高，投资回报偏低。通过对长沙市区范围内可比项目的租金调查, 如东方新城的街铺售价在8000－　 16000元/平米，租金在50－80元/平米/月,使用率为95％，而本项目周边物业的租金在30—40元/平米/月,本 案如结合甲方所期望价格与市场租金实际情况推算，投资回报只有3%——5%，且本项目分摊近50%。 5、招商的压力。东边主干道的施工、公交线路未开通等诸多客观原因使它目前本身的辐射能力和升值潜力 不为众人所知，给招商带来困难。 6、经营管理的矛盾。如此大的商业街可能需要一个比较好的经营管理商来管理，这是本案必须要考虑的。 ;1、股票市场一直低迷，投资不动产成为首选； 2、市政府各职能部门相继迁往项目附近； 3、周边多个小区项目在建，大型新社区正在形成； 4、社区商业投资的稳健回报已得到市场的多方认可； 5、整个市场商业盘投放的量明显比往年要少，一定程度上缩小了客户的选择范围； 6、目前商业格局不成形，更有利于打造一种全新的商业模式。;1、国家宏观政策的调控，对房地产投资的消极影响，造成投资者持币观望； 2、一般公务员都有两套??上住房，八方小区业主因本案的各项配套设施未完善，近两年内入主率将很低，本商业街将没有足够的人流量来支撑； 3、维持售价的租金太高，最高达106元/平米/月； 4、购物型商场式的内街设计，造成较高的分摊，又作为社区型商业出现，商业不知如何来加以准确定位及经营； 5、周边不少大型住宅项目正在兴建，其中包括部分社区商业，可能会分流附近部分客户； 6、公务员对就近消费的一定排斥,一定程度上影响商业的培育。 ;缺人气 缺人流 缺信心 缺气氛 缺产品刺激力 缺商业支撑力 敌之要点即我之要点 缺就补，没有就制造;一、鸡或蛋的困惑： 　　 招商和销售以谁为先，商业和地产谁重？ 　　 社区和特色商业：谁先？ 没有面包的日子我们还有希望 没有人流怎样商业还有希望 商业的想象力是整个项目信心维系的根本 跳出地产做地产 思维的彻底改变，商业是我们的唯一目标，商业一定会成功会旺 ;二、返租还是免租？;三、商业管理还是物业管理？ 可能一卖了之吗　 怎样负担最轻 商业管理很可能无法避免 　 思想准备一定要充足;四、商业炒作是项目成功的唯一 怎样炒作？ 什么最聚人气？ 炒作之后的暗渡陈仓 商铺的销售水到渠成;第二章 项目定位; 基于项目的实际情况，我们需要一个全新的战略定位全新的营销模式，聚集人气，聚集信心，将影响力辐射全市乃至全省，提出如下市场定位：;1、“龙柏湾卡通生活城”的建立，是长沙房地产集团旗下楼盘“八方小区”与湖南金鹰卡通频道的联姻。 2、金鹰卡通频道作为全国有影响的卫星频道，深受全国观众的喜爱，但作为一个成立不久的新兴媒体， 其节目的拓展和延伸时尚不成熟。 八方小区将“卡通城”的概念带入开发，则会形成媒介带动商业 的效应。双方的合作将达成双赢的目的。 3、卡通产业作为一个新兴的产业，有着上1000亿的市场前景，巨大成长空间和商业想象空间，容易形成 关注热点。 4、长沙的卡通产业走在全国的前列，即将开发卡通城，并将举办首届中国（长沙）国际卡通博览会，龙 柏湾卡通生活城的建立，具备天时、地利、人和的有利条件。 5、依靠媒介带动商业难点的突破，聚集眼球，聚集人气，聚集信心，聚集气氛。;节目联接 卡通城作为一个集卡通产品，可以作为金鹰卡通长期的外景拍摄场地