北京德胜科技园暨德胜中心区项目整合推广策略_154PPT_BOB尽致.pptxVIP

先造地段，再造地标—— 德胜科技园暨德胜中心区项目整合推广策略 ——提案目录第一章：地标的形成第二章：德胜科技园区域推广核心策略第三章：德胜中心区项目推广核心策略第四章：视觉及平面展示第一章：地标的形成如果国贸建在通州，它还会成为地标吗？换个角度来问，如果在通州建座世界第一高楼，它是不是也能成为地标？5年前的国贸，还是建造东三环边的一座建筑。而今天，国贸已彻底脱离了建筑的踪迹，成为区域名词，而我们的印象，也已经被“国贸=CBD” 这一观念所取代。最终的结果是：更多类似国贸的地标性建筑，开始在这一区域崛起，更多著名企业纷纷入驻这个区域，如同核子反应一样，产生的影响至今无法估计……无独有偶。近年来中关村国际企业回流，中关村科贸、理想大厦、企图中心纷纷成为地标，销售一路飘红；金融街一如既往发挥影响，金融、证券、保险三大行业密集聚合，地标建筑此起彼伏，即建即卖；赛特商圈、燕莎商圈成为北京核心商业中心，赛特商场、燕莎百货仅以商业项目为基础，成为地标……是什么，让个体成为了现象？区域地标建筑产品性质典型客户CBD国贸、华贸中环、银泰国际甲级超5A智能化LG、凯德普华永道中关村理想大厦中关村科贸国际甲级超5A智能化百度金融街中国证券大厦国际甲级超5A智能化中国人民银行赛特、朝外昆泰大厦朝外MEN5A智能化全景图片阳光财险燕莎远洋新干线佳程广场国际甲级超5A智能化索尼、富士是什么，成就了这些建筑的地标价值？又是什么，反过来让这些建筑推动整个区域？●01—03年市场供应量有限，客观积累今后几年需求量。●WTO第5年，外资企业可以全面进入中国。●北京奥运商机浮现，更多商业机构抢挖第一桶金。●近3万家中央企业面临生产、办公分离的现实和趋势。●国内市场经济发展良好，近100万家私人企业发展需要。●美国《财富》杂志：全球4万多家跨国公司92%考虑在中国设立地区总部，首选北京的占15%。1、写字楼市场需求量。 2、当前写字楼购买群体★海外投资机构或基金类客户。★跨国企业及世界500强总部。★国有改制企业和内资大中型企业。★房地产金融运作类（银行、保险、证券）。★第三产业服务业中小型企业。★国外热钱、国内投资/投机类团体。3、影响写字楼选址的八大因素 ★地段位置。（产业链条、资源信息或平台集中程度。）★企业形象。（档次、品质与自身形象是否适配。）★软硬设施。（软硬件办公设备要求。）★配套服务。（物业管理服务要求。）★交通条件。（内外部交通发达及流畅程度。）★办公环境。（员工办公舒适度及人性化关怀需要。）★运营成本。（内外部使用及消耗成本。）★销售价格。（现阶段价格及未来升值潜力。）区域整体影响，吸引企业客户决定吸引催化区域地标建筑产品性质典型客户影响需求推动企业客户聚集，推动区域影响CBD、中关村、金融街只是划了一个圈，但却对所有相关企业客户敞开了门。只有在特定区域的特定环境下，才可能形成核心地标建筑，比如国贸。核心地标一旦形成，更多地标建筑，更多客户，更密集的聚集在一起，将区域推向高潮。离开CBD，国贸只是写字楼，此外什么都不是！同样，离开中关村，离开金融街、离开赛特、离开燕莎，任何再有魅力的建筑，都无法吸引更多更大的企业购买。或许能孤立地成为建筑地标，但没有了区域，一无所有。正如西环广场、德胜尚城，今天的中心区项目，在形成地标性建筑之前，如果没有区域价值，如果没有形成地标性地段，很难发生聚集和辐射效应，很难销售……今天我们首先要做的，正是要划好这个圈。李超人说，房地产的关键是地段，地段，还是地段。我们认为：地段的关键是区域，区域，还是区域！即：“地标性地段”。而真正的地标，也绝不可能独立存在。而是——标志区域、标志建筑、标志品质、标志客户，四者完美的结合在一起，才可能形成地标。地标观地段位置功能和文化核心周边环境利用建筑造型与艺术建筑理念与内涵配套设施体量软硬件技术含量价格客户质素考量标志区域标志建筑标志品质标志客户因此，我们的观点是——先造地标地段，再造地标建筑。区域，决定了写字楼的价值，地标性建筑，反作用于区域，提升地标影响，锦上添花。第二章：科技园区域推广核心策略区域研究、推广工作的目的。1、加快德胜科技园的产业发展和经济实力，形成独特的（差异化）产业定位和竞争优势，塑造德胜科技园区的崭新形象。2、吸引增量的经济主体进驻德胜科技园区域，增加西城区财政税源。3、打造良好的区域投资环境，营造活跃的商务商业气氛，使该区域在北京商圈中脱颖而出。4、促进德胜科技园区域内新增商用物业的出售和出租。 以上目的实际上已经在要求我们：1、寻找或挖掘新的区域价值。2、创造新的产业（行业）链条。3、打造独立或并列于北京各大特色区域的商圈。先来看看标志性区域形成的几大条件。1、历史俗成型（西单、中关村）在政府规划之前，已经拥有一定的历史俗成基础，形成特殊的产业（行业）规