同策推广策略全案.pptx

本报告核心架构;;重要性;PART.1 战略;新城产品战略调整，制定了10％的精品战略;新城产品战略调整，制定了10％的精品战略;首府项目是新城10%精品战略的初步尝试 是精品战略的原始经验积累 起着承前启后的作用;新城要项目布局 新城要更大利润空间 新城要新的发展机遇 战略考虑必须要有作品—新城首府;PART.2 品牌;新城进一步提升企业品牌形象的愿景;新城进一步提升企业品牌形象的愿景;新城进一步提升企业品牌形象的愿景;新城要依靠项目扩大企业影响 新城要获得更多的外围认知 新城要建立自己的产品品牌体系 品牌考虑必须要有作品—新城首府;首府项目做高端豪宅的重要性;必要性;PART.1 竞争;品牌开发商的进入;常州市场新上市的项目已开始显现出注重项目品质的新迹象 新城的项目面临越来越强的外部竞争压力;自身内部竞争;小结;PART.2 利润; 近年来常州市一级土地市场供应逐步放量，并且成交价格也逐年上涨；从土地供应结构来看，绝大部分土地是在市郊的4、5级土地，而1、2级土地供应量极少，这预示着未来市场竞争的主阵地将会转移至市郊区域，中心区域房地产市场将会因为土地稀缺而出现价格不断上涨的局面;平缓;项目产品价值的建立表现出更高的投入产出边际效应，制造出更大的溢价利润空间;小结;PART.3 成本;项目土地成本＋拆迁成本约等于4.5亿，扣除学校用地，土地价格将达到500万/亩，楼面地价将达到约2500元/㎡ 如按照常规的开发方式，加上普通高层建筑成本2900元/平米，以项目周边可类比楼盘的销售价格5200元/㎡计算，去除建筑成本、税费等开发成本，则无利润可言 本项目的销售均价必须达到7000元/㎡方能保证合理的利润;首府项目做高端豪宅的必要性;可行性;PART.1 宏观经济环境; 常州位于苏南区域内，是江苏省经济最为发达的地区 常州与苏州、无锡共同形成了为江苏省的经济核心圈;【说明】常州虽在苏南三市中经济总量排名靠后，但人均产值能力却已经迈入第一梯队行列; 城市经济保持较快速度增长，城市经济发展空间大;全市企业总数为63836户，其中私营企业51357户，外资企业2487户，其他9992户，私企占企业总数的80.5%;拥有良好经济环境;PART.2 区域参考;1-6月份，江苏全省商品预售房价格为3915元/平方米，常州住宅预售房的价格仅为3769元/平方米； 常州GDP产值位于江苏省第4为，然而房地产均价明显低于苏南地区其他经济强市 高端公寓的价格差距十分明显南京、苏州、无锡的高端公寓价格近乎是常州的2倍，与城市实力严重不符 ;档次;价格缓慢上涨;PART.3 “高端”市场表现;统计得出，2006年市区顶级住宅整体价格上涨11.8%。其中，武进区上涨15.8%；中心城区上涨12.6%；新北区上涨7.3%。 ;常州市准高端公寓项目主要分布在城中板块和城中城西交界处，并且分布密集； 目前酒店式公寓最高价格已经过万元； 住宅项目价格最高的为铭筑高第，均价9700元/平方米； ;“高端”市场·供应去化;项目客户;销售情况良好;PART.4 目标客户需求;【说明】 项目客户标准起点为：家庭年收入200万元以上，已拥有一处以上房产和私车 的人士（家庭资产1000万元)。;一定规模的私营业主、个体经营与三资企业高管员工35%； 政府公务员，企事业单位与垄断性行业中的中层管理人员30%； 城市新兴的中产阶级，对居住环境较为看重，集中在35岁左右的中产者15%； 家庭收入稳定，看重居住环境的养老群体15%； 部分游离客户与偶得客户（估计是投资客） 【关键词】 私企业主 高层管理者 新兴中产阶级;30~35岁思想活跃的高收入青年 35~45岁工作收入高的客群是市场中主流客源 【关键词】 中青年 工作收入双高;物业需求普遍偏大； 160-180m2面积段是小面积的重点关注； 180-200m2面积段成为尴尬段； 200m2以上同样需求强劲； 关注舒适性、卧室数量次之 【关键词】 面积需求偏大 200平米以上需求强劲;私企业主;PART.5 项目地块条件;从板块来看，本案位于认同度较高的城西板块，且紧靠交通主干道路，距离常州核心商业区仅7~10分钟的车程 从距离来看，其距离市中心三公里左右的距离，是常州人心目中的理想宜居区位，闹中取静 【关键词】 城西板块 便捷城市核心边缘 理想宜居区位;地块特点：;小结：;首府项目做高端豪宅的可行性;;;操作模式;PART.1 面临问题;问题一;问题二;项目面;操作面;PART.2 项目再解读;;;S18;结论： 本案需要至少5年的开发周期，项目需要从一开始就树立高水平、全面性、能够保证长期持续竞争力的豪宅标准 本案在开发上存在纵向深