房地产投资经济分析——房地产投资风险分析.pptxVIP

房地产投资经济分析;第四章 房地产投资风险分析;筹措资金阶段的投资风险 自有资金大，风险小 贷款落实：避免烂尾楼 项目建设阶段的投资风险 承包商：按质、量完成；材料价格；房地产升值潜力；自然灾害等 追求：期房与现房差价、项目经营利润、房地产升值潜力等。; 项目试营运阶段的投资风险 出租率达到预期？控制营运成本？其他项目干扰？ 应该做的工作：加大宣传、扩大知名度、减小成本、缩短试营运时间等。 项目正常营运阶段的投资风险 项目经营计划方案能否实现？ 项目设备新阶段的投资风险 技术要求复杂、投资数额放大、时间较长等 ;项目修复改造阶段的投资风险 投资更高 风险：投资费用是否少估？改造方向是否正确？是否会出现意外事故？ 项目拆除阶段的投资风险 土地再开发：类似于第一阶段风险 收入：残值收入+土地再利用收入 ;结论 房地产寿命周期的不同阶段，投资风险与报酬都不一样 越接近地面阶段，风险越大 在不同阶段投资，所需条件不同，投资方式不同，追求目标不同 利润分布规律为： ;二、房地产投资风险的种类 商业风险：房地产不能成功运转的可能性；正常运行把握性小，风险大；支出＞收入，风险大；反之，风险小。 金融风险：资金市场利息的变化带来的房地产价值与支付利息的变化，与银行借款量成正比 购买力风险（由于通货膨胀）：回收期越长，风险越大。 变现风险： 及时变现，降低销售价格；越专业化的房地，变现风险越大。 自然灾害、意外事故风险;三 、房地产投资风险的评价 （一）风险评价指标 营业率评价法 营业率=年营业总费用/年计划总收入 太高：管理不善，风险大 ；太低：成本费用估计不全，风险大。 营业率：如公寓楼30％－40％最合适，否则风险较大。;偿债收益比评价法：还款能力指标 偿债收益比=年营业净收入/年偿债要求 越大，风险越小； 住宅：≥1.2 保本占用率评价法： 保本占用率=年计划总支出/年计划总收入 年计划总支出=年营业总费用+年偿债要求 ;保本占用率↑，风险↑；占用率↓ 风险↓。 住宅：85—90% “一、三”法则评价法：在投资风险为1的条件下，???资收益为3以上时，可以进行投资 ;第二节 房地产投资各类风险分析;房地产投资商业风险分析 1、房地产投资商业风险的影响因素 房地产类型 ：地产＞房地产；高档旅店＞普通住宅 房地产管理水平：水平高，支出低，收益高； 房地产市场的变化： 经济发展状况： 房地产政策改变： 政治环境及其它： ;房地产投资商业风险分析 2、规避房地产投资商业风险的对策 进行房地产类型组合投资 选择投资者善长项目 大规模投资，占领市场 经济增长期间投资 选择短平快项目 仔细考虑维持管理费用 ;房地产投资金融风险分析 1、房地产投资金融风险的影响因素 金融政策的调整 ：紧缩银根的影响 银行贷款利率的变化：房地产价值的减低以及贷款利息的增加 取消抵押品赎回权的威胁 银行催还贷款的要求 ;房地产投资金融风险分析 2、房地产投资金融风险的对策 研究国家金融政策 在投资时，考虑利率变化的可能性： 在签定合同时，可以选择固定利息率； 在评价投资方案时，考虑利率的变化，作出防范； 重视被拍卖的威胁：控制抵押贷款的数额；抵押合同的签署以及建立有限公司 加强经济管理 ：提供房地产投资项目的盈利水平;房地产投资购买力风险分析 1、通货膨胀与购买力风险之间的关系 2、通货膨胀对购买力的影响 重视通货膨胀对房地产投资的影响 争取较低的所得税税率 选择好的地段 将通货膨胀转嫁给别人 ;房地产投资变现风险分析 1、房地产投资变现风险的影响因素 房地产的价值量：价值量大，不易变现 房地产的建设程度： 房地产的地段 房地产的市场行情 房地产的现金流量 ;房地产投资变现风险分析 2、规避房地产投资变现风险的对策 对各种投资进行组合：选择变现能力好的投资，进行组合 选择易出售的房地产投资 选好地段 保证有