威海市房地产市场调研报告.pptxVIP

威海市房地产市场调研报告**机构 研展部2008.1014度假物业专题城市发展研究房地产市场3土地市场 2一 城市发展研究城市概况地处山东半岛东端，北东南三面濒临黄海，北与辽东半岛相对，东与朝鲜半岛、日本相望，西与烟台接壤，中国著名港口和旅游城市。辖三区三市：环翠区、火炬高技术产业开发区、经济技术开发区和荣成、乳山、文登三市。总面积5698平方公里，其中市区面积769平方公里，海岸线985.9公里。威海市总人口251万，市区人口63万。年平均气温12度，年均降水量800毫米。历史沿革先 秦属青州，东方夷之地，菜夷聚居南北朝北齐时，初设文登县，经古未变明 初防倭寇，明设威海卫，因而得名近 代清末年，英国殖民地，强租卅年现 代地级市，辖三市三区，终成现状城市性质沿海开放城市——对韩贸易桥头堡，与8个国际城市缔结友好关系，是东北、韩国迁入人口最多的沿海城市之一。海洋经济大市——拥有两大渔场，渔业为全市支柱产业。新兴工业城市——船舶及零部件、通信及专用设备制造业、电子信息、汽车及零部件、轻纺食品医药业。有16个国家名牌产品、7个全国驰名商标。优秀旅游城市——素有“东方夏威夷”之美称。旅游业与加工制造、教育科研、农产品加工是威海四大支柱产业。生态园林城市——首批国家环境模范城市、全球改善人居环境最佳范例城市、世界上最适合居住的范例城市之一。城市经济GDP：07年GDP总量达到1580亿，年均增长率超过15%。人均GDP 达到6.32万元，比上年增长14.8%。人口：威海市市区人口导入量近年来呈快速上涨势头，年增长12%，预计2010年进入全国百万人口城市行列。三产：2007年三产比例8：62：30； 工业是支柱产业，发展迅速；旅游业带动第三产业高速发展，前景广阔。城市经济旅游业 借助丰富的历史自然资源，威海市形成 “一线（1000公里海岸线）、六板块（中心城市、海滨生态、渔家民俗、温泉疗养、传统文化、田园风光）”的旅游发展格局。 2007年，全市旅游业接待海内外游客1384.69万人次，旅游总收入130.69亿元，比上年分别增长20.4%和28.4%。旅游总收入占全市生产总值和三产的比重分别达8.2%和27.1%。 城市规划一个主中心，四个副中心，三条发展带、十三个重点镇。一个主中心：威海市区四个副中心：文登、荣成、乳山和石岛三条发展轴：以威海城区为顶点，文登、荣成城区为两腰，乳山、石岛为基点的A字形结构人口规模：近期2010年规模为100万人，远期2020年规划130万，远景2020年以后控制在150万，基础设施按照170万人预留。注：本报告中，如无特别交待，“威海市区”指除去文登、荣成和乳山三市以外的威海城区，“威海市”指整个三区三市的威海。城市规划市区功能规划 主城中心区（环翠中心区）：包括旅游、人居、文化、行政办公和商业服务、金融等六大职能。 主城西区（高区）：包括文教科研、高技术工业、一类工业、旅游、居住。 主城南区（经区）：普通工业、居住。环翠中心区高区城市发展 城市向西向南发展，即向高区和经区发展。经区城市带状格局三个区域分割较远，连接道路较少。 连接经区和市区的街道只有两条，而连接市区和高区的干线可以说只有一条。“市区工作郊区生活” 。 相当数量的市民工作在市区，而居住分散在高区和经区（即），而公交运行状况远远不能满足乘客数量的需要。带状规划的城市格局使市民的各种日常生活增加了很多交通负担，同时大大降低了威海市房地产业的利润。11．文化路 2．新威-青岛路 3．世昌大道 4．海滨路 5．嵩山路城市竞争分析威海市SWOT竞争分析WS国内最长海岸线城市，最洁净的沙滩全球宜居城市环黄海经济圈距离日韩最近城市交通不理想，火车机场远离市中心下辖三市城市化进程较低与国际化滨海城市概念打造有较远距离第三产业快速发展稀缺海景资源，旅游发展潜力巨大与国内外沟通加强假期调整带来的分时度假产品的发展契机整体消费水平较低房地产受宏观调控影响较大来自青岛、烟台等海滨城市的竞争较大核电站的不确定性影响OT二 土地市场研究土地出让05年以来，威海市土地出让较快增长。08年（到9月底）土地出让达到峰值，共出让82宗422万平米。威海市土地出让主要以环翠区为主，其次是经区和高区。住宅用地出让进入08年，住宅及商业配套用地出让明显放缓。07年共出让住宅用地216万平米，占全年出让土地的83%。08年至今共推出25宗住宅用地，成交122万平米，占已出让土地的29%左右。价格变化与07年相比，08年至今已出让土地中工业