新世纪地产战略研究与分析教材.pptxVIP

新世纪地产战略研究与分析（草案）;目 录;战略咨询的基本流程;全面、翔实的分析是制定战略的重要组成部分，也是战略咨询的核心;目 录;1.宏观环境与行业分析;中国房地产行业在过去20年间从无到有，销售收入从1988年的162.1亿元到2006年的13200亿元，18年间增长了81倍，年均复合增长率增长率28%；;但房地产行业在发展过程中，并非一帆风顺，而是经历了过热期、调整期的周期性波动后，于1998年房地产业步入相对成熟阶段，并维持了8年的高速增长势头;过去8年房地产行业的高速增长的主要因素???;从2006年固定资产投资与房地产投资增长率上来看，房地产行业增长出现了下降的趋势，判断是其行业对中国宏观经济环境当前及未来可能存在危机的提前效应;中国房地产行业特征NO1;2002年;中国房地产行业特征NO2;房地产有很强的地域性，当一地区的房地产市场供求失衡或不同地区房地产价格存在差异时，不可能通过地区之间的流动减少不平衡或差异 ;房地产业的地区集中度高，全国大型房地产公司主要业务集中于一线城市， 二三线城市房地产竞争不太激烈;中国房地产行业特征NO3;房地产业具有很强的产业关联性;中国房地产行业特征NO4;在2004年国家的系列宏观调控措施实行之后，个人住房贷款的增长率最快的地区由沿海开始向中部地区转移，安徽、湖北、江西、湖南等地区的增长率达到了2003年的全国较高水平；按此规律，在未来5年，热点区域有望由中部向西部转移;中国房地产行业特征NO5;中国内地房地产市场行业集中度偏低;但优秀企业的盈利能力体现充分;近年来中国百强企业通过其自身的综合优势在土地资源的争夺中占具绝对优势　　;同期其销售业绩大幅上升 ，中国地产的行业集中度在未来将迅速提高;中国房地产行业特征NO6;从销售额和销售面积的市场占有率可看出，房地产行业尽管全国的集中度较低，但品牌企业在当地的规模化经营模式凸现，具有比较明显的市场领先份额 ;两大领导品牌保持了稳定的增长速度，中海地产和万科近三年的销售额平均增长率为10%和28.57%。，10强公司增长率平均达到了60%;此外,从经营结构上来看,物业经营作为百强企业的首选副业,其战略发展地位及对于公司品牌价值的支撑地位明显;中国房地产行业特征NO7;另外，重视科技元素在房地产开发中的应用将成为未来的必然趋势;通过宏观分析得出的行业特征，未来公司战略构想的几个要素;2. 市场与竞争分析;个人房贷并未受到加息或其他政策信息的影响，总量上依然持续增长，且增长率近两年相对较为平稳，说明贵州及六盘水居民对房屋的购买积极性增长，市场容量有望进一步提升 ;另外从国际与地区数据表明，地区人均住房面积与其经济发展水平关系密切;从GDP增长率来看，六盘水地区增长速度高于中国及贵州水平，年均复合增长率达到26.99%,其经济的快速增长必将提高当地的人均住房面积;从2000年至2005年六盘水市城镇居民人均可支配收入逐年增长,年均复合增长率达到10.87% 05年已达到8032元，必将有力支撑六盘水房地产行业的持续成长 ;世界银行研究表明：人均GDP达到300美元时，住宅产业开始起步；在600-800美元时，住宅产业就会进入高速发展期；到1300美元时，进入稳定的快速增长期；到8000美元左右，就会进入平稳发展期；超过13000美元时，开始衰退。参照国际经验，六盘水房地产业在未来20年必将面临快速增长的空间 ;市场分析主要结论NO1;贵州及六盘水各物业形态销售价格及增长率分析;贵州与六盘水房地产细分市场中，住宅市场连续8年平稳发展，而商业用房容量预计今年将出现一定程度攀升，结合以上销售价格增长率分析，再进入市场风险较大；写字楼市场容量较小，主要源于贵州及六盘水的资源性产业为主;贵州及六盘水地区的住宅供给和销售基本保持同步增长，两地区近年竣工面积均高于销售面积，住宅市场存量的因素值得重视，但根据贵州省制定的规划要求，六盘水市中心城区将在2015年发展为七十万人口的大型城市。目前，中心城区的人口已从九十年代后期的十多万人发展到现在的近三十五万人，而城市新增人口的住房及其他房屋需求将主要来源于商品房，且从05年开始六盘水住宅销售面积已经出现加速上升的势头，07年预计销售面积将会首度突破竣工面积，这些都对消化前期市场住宅存量将起到积极作用 ;从商业功能上看贵州和六盘水的商业用房的供给和销售情况，六盘水的情况要好过贵州的平均水平，这与六盘水新的经济特区以及加快城市建设的步伐相关，但依据六盘水07年数据，其商业用房的竣工面积与销售面积均存在下滑的趋势 ;可以看出贵州与六盘水的写字楼的供给也是与宏观环境下的房地产基调一致，而在销售方面相比较缓慢。也反映出在前些年对于固定投资的盲目性，总体而言写字楼市场风险较大 ;市场分析主要结论NO2;从六盘水地