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房地产营销PART II 房地产营销的基础理论产业环境与竞争研究;一、产业环境研究;Michael Porter Five Competitive-forces ;房地产营销中产业竞争作用力分析：;政府的角色;公众的影响力;社区的影响力;（三）决定房地产产业结构的主要因素;二、竞争研究;谁是竞争者？——参与企业利益争夺与提供和贡献产品价值的个人或组织。 研究方法？——动态研究与行为研究 研究内容？——认知过程与利益获得方式。 研究范围？——影响到利益获得的所有选择。 应当从企业所争夺的利益来源，展开竞争研究！！;(一）谁是竞争者;（二）研究方法;（三）研究内容;（四）研究范围;附：以住宅市场、面对普通消费者为例的竞争研究; 2、竞争研究的方法： 1）从产品价值提供方式的角度开展研究 2）在企业、竞争者和客户三角模型中研究 3）从客户认知的角度开展研究 ;3、房地产竞争者的战略选择： 1）专业化——集中力量于某一产品、目标顾客群或者所服务的地区市场； 2）品牌知名度——建立和维护品牌，并以此获得超出产业平均水平的溢价； 3）销售（营销）推动——是借助推销还是借助拉销； 4）销售方式——出租还是出售？自己销售还是寻求代理； 5）产品质量——质量水平、材料选择、规划设计、物业管理等； 6）纵向整合——向前还是向后整合？ 7）成本控制——通过何种方式、是否有效得控制成本、到何种程度？ 8）价格策略——价格确定和价格调整； 9）与母公司的关系——管理目标及其实现目标的可能性； 10）与当地政府的关系——如何经营政府和公众的关系。;4、竞争者选择和锁定： 原则与标准： 利益、战略、价值提供方式 第一步：争夺同一性质利益的企业和个人； 第二步：为争夺同一性质利益的在战略上趋同的企业和个人； 第三步：凡以相同、相近价值提供方式争夺同一性质利益的企业和个人。;9、春去春又回，新桃换旧符。在那桃花盛开的地方，在这醉人芬芳的季节，愿你生活像春天一样阳光，心情像桃花一样美丽，日子像桃子一样甜蜜。12月-2012月-20Monday, December 28, 2020 10、人的志向通常和他们的能力成正比例。21:51:1221:51:1221:5112/28/2020 9:51:12 PM 11、夫学须志也，才须学也，非学无以广才，非志无以成学。12月-2021:51:1221:51Dec-2028-Dec-20 12、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。21:51:1221:51:1221:51Monday, December 28, 2020 13、志不立，天下无可成之事。12月-2012月-2021:51:1321:51:13December 28, 2020 14、Thank you very much for taking me with you on that splendid outing to London. It was the first time that I had seen the Tower or any of the other famous sights. If Id gone alone, I couldnt have seen nearly as much, because I wouldnt have known my way about. 。28 十二月 20209:51:13 下午21:51:1312月-20 15、会当凌绝顶，一览众山小。十二月 209:51 下午12月-2021:51December 28, 2020 16、如果一个人不知道他要驶向哪头，那么任何风都不是顺风。2020/12/28 21:51:1321:51:1328 December 2020 17、一个人如果不到最高峰，他就没有片刻的安宁，他也就不会感到生命的恬静和光荣。9:51:13 下午9:51 下午21:51:1312月-20