宁波镇海_丰禾广场项目策略建议_82PPT_厚业地产.pptxVIP

关于本次提报 感谢镇海城投公司给予厚业地产的机会和信任, 对本次提报形式的宽松要求给了我们良好的语境和空间。 厚业地产身为专业的地产策略公司，同时也投资于房地产开发领域,因此我们切身理解房地产开发策略之与投资的重大影响。 市场的变局正在凸显危机，该如何应对？在目前形势下，我们必须有话要说。当然还有正题----如何操盘丰禾广场项目，如何规避风险、放大价值。 严格的说，这只是正式报告之前的一次沟通与探讨。项目的市场调查研究已经成型，完整的策略方案正在进行。如果能够获得深入服务的机会，我们必将继续全力以赴，力臻完美。丰禾广场面临的最大疑虑1、颓势的房地产销售市场房地产市场的颓势已经确立，国家救市政策陆续出台，博弈结果尚未明朗。2、操盘难度更高的商业项目投资金额大，运转周期长，贷款受到严格限制,需要招商、运营的后续体系。厚 业 之 道关于行业竞争关于市场变局关于商业地产项目定位策 略项目推广（初步方案）项目建议战 略战略-----邓智仁“营销不是一个很深奥的学问，其前期的开发战略才更重要，才更有意义、更加复杂、更有深度。” 邓智仁： 中国房地产营销鼻祖、“概念营销”第一人； 营销理论的既得利益者； 1995年仅代理北京万通新世界广场获得佣金近一个亿。战略决定深度、广度、高度决定基因、埋伏价值如同果敢的巨臂，指向正确的战场 战略-----厚业地产战略关于行业竞争关于市场变局关于商业地产强大的公司都善于通过专业服务获得管理、战略、品牌、策略和项目营销能力的提升。解构房地产公司做强做大的深层原因--厚业地产积木理论强弱业绩业绩营销营销营销营销营销项目项目项目项目在繁荣的市场背景下，公司强与弱只体现为表象：项目、营销、业绩资金专业服务品牌策略资金在退烧的市场背景下，可发现公司强与弱的原因：资金、品牌、策略资源管理战略资源在残酷的市场背景下，公司最根本的竞争能力：资源、管理、战略房地产行业专业度要求会越来越高，市场的作用必定出现行业洗局。厚业地产1+1理论1+1=2？1+1=4 -2 市场洗礼：-2“出来混迟早是要还的！”一些牛市时期轻视专业服务的开发商，正在开始向市场补缴昂贵的学费。战 略关于行业竞争关于市场变局认清当前市场变局关于商业地产应对当前市场变局认清当前的市场处境1、长时期增长之后必然会出现调整，是市场的客观规律。2、政策不是万能的，可以左右一时，但不能最终改变规律。价量齐滞地价快跌地价暴涨价量齐跌楼价续跌当前市场楼价快升复苏价稳量升价格楼价上升萧条09年始～危机08年发展03～07年复苏98～02年房地产熊市，未到轻易言底何时言底？厚业地产提示三大标志：1、公司减少一批2、项目烂一批3、供售比回归合理如何应对当前市场变化厚业地产六字箴言顶级企业：清盘、续建、拿地实力企业：清盘、收缩、伺机一般企业：清盘、缓建、退地弱小企业：清盘、清算、倒地关键策略：清 盘销售永远是房地产行业最自主、最重要的资金渠道战 略关于行业竞争关于市场变局认清当前市场变局关于商业地产应对当前市场变局如何应对当前市场变局看不懂市场，就紧跟万科1、采取主动策略，彻底释放买方的需求，实现迅速回款。2、以销定产，后期项目开工前提是前期项目达到70%的销售率。万科是房地产业驾轻就熟的司机，当我们确认自己找不着北的时候，为什么不坐一坐万科这部免费的士？如何应对宁波市场，以事实说话08年11月宁波楼市销售套数排名 排名楼盘所属区域销售套数1银亿上上城鄞州区1192荣安和院鄞州区1003格林春天北仑区644华荣风景九园镇海区585雅戈尔都市丽湾鄞州区506荣安花园北仑区477民和和园北仑区408东方湾邸鄞州区231、9月来鄞州区一直领先于宁波楼市，鄞州区的区域降价策略已被事实证明 获得成功。当然，北仑区的低价现象也同样被市场光辉凸显。2、要保证正常的销售进度和回款计划，必须采取主动策略进入宁波楼市前列。 如何应对当前市场变局牛市里习惯了坐享其成的开发商，现在需要逆向思维，坐看对手，转为抢先对手。一次性达到预期，不留对手空间，不使客户犹豫。还在等什么？新行情直接消灭了土地增值，地价在跌。全中国60000家公司坐享了牛市的盛宴，别指望再掉同样大的馅饼。战 略关于行业竞争关于市场变局关于商业地产商业地产格局商业地产趋势定位投资模式开发2008中国商业地产市场格局之08年商业地产开发几大现象：1、国内大型商业企业成为商业地产开发的新主力。先天不存在招商运营的难题，觉醒且大规模自建商场的时代终于来临。策略：开发大型城市综合体，卖掉住宅，挣下商业和商务楼面。08年商业地产开发几大现象：2、大城市的商业多中心的格局由概念开始变为现实，但并没有出现销售与开业运营兴旺的局面。3、在销售难的前提下,很多商业地产项目开始被动持有。招商2008中国商业地产市场格局-商