XXXX08华东(国际)财富广场项目定位和物业发展建议.pptxVIP

;报告体系;;;;“大合肥”的时代来临，城市的扩容战略明显;1.1 城市/区域思考;区域经济 区域规划 区域商业;区域经济 区域规划 区域商业;区域经济 区域规划 区域商业;区域经济 区域规划 区域商业;区域经济 区域规划 区域商业;区域经济 区域规划 区域商业;1.1 城市/区域思考;1.1 城市/区域思考;1.1 城市/区域思考;1.2 项目思考; 项目概况 项目四至研究 交通配套研究 辐射范围研究; 项目概况 项目四至研究 交通配套研究 辐射范围研究;第一圈层主力客群：主要为周边乡镇，撮镇（总人口约12万）、大兴镇（总人口约10万）； 第二圈层次主力客群： 肥东以及周边乡镇客群、部分瑶海区客群 第三圈层辐射客群：合肥其他区域客群以及外地客户； ;;;2.1 市场分析;2.1 市场分析;2.1 市场分析;2.1 市场分析;2.1 市场分析;2.1 市场分析;2.1 市场分析;被访者出行方式以公交和私家车为主，消费场所主要是北京华联和沃尔玛，离本区域距离较远，商业类型偏好以餐饮、超市、休闲娱乐为主。;小结： 区域临街商业档次低、生活配套、休闲娱乐类业态发展空间较大； 专业市场以建材家居、电机、小商品城为主。在未来2年专业市场方可逐渐呈现发展规模； 区域内潜在商贸、物流配套逐渐丰富，但大型集中服务型商业欠缺 周边人群消费实力一般，对大型购物中心，如餐饮美食、超市、休闲娱乐的需求强烈。;该项目合理的控制商铺面积，以返租的形式实现快速去化;项目业态主要是以特色餐饮为主，同时配以儿童娱乐及时尚服饰业态;内街通道;自持和销售比例： 开发商自持比例为60%，其中自持部分为：明发国际大酒店；B1区的永辉超市、港荣百货；C3区的苏宁电器；A3区金逸电影城。其余商铺全部销售。;小结： 明发自入市以来，前期推广、形象定位都声势浩大，但后期却经营无力。原因分析： 周边常驻人口较少，且业态定位没有规划好，导致后期只有超市能吸引周边客户。 商业内部动线交汇点较为杂乱，导致客流导向不明确。 项目整体没有统一运营管理，商家后期各自为战，没有突出整体的商业氛围。;对本项目的借鉴;项目名称; 区位及交通;业态分布/配比;业态类型;主 力 店;餐饮业态;休闲娱乐业态及配套;街区的动线不仅在一个平面上流畅，通过地上及地下连廊的设置，形成人流在垂直、及水平方向的有效循环。;金桥国际对休闲氛围的营造——一层外摆餐饮;主要缺陷;;市场 格局;优势机会：发挥 圈定 ——短期内结合本地人口结构，以中 档收入人群为本项目主力消费群，未 来随着整体城市产业结构调整可逐步 将消费者档次拉升。 辐射 ——本项目利用项目交通优势、舒适 的购物环境及现代生活的购物体验， 扩大项目商业辐射范围，尽可能吸引 更多的消费人流，保持项目区域性的 吸引力。 特色 ——作为周边区域首个新型“一站式”吃喝玩乐休闲体验中心，本项目将以优良的商业规划、丰富的业态组合及商业运营给周边镇区消费者带来新的商业感受。;引领商业;定位诠释：产业结构升级后的新城市;;;;;Page 92;Page 91;;;项目市场条件总结;姓名：杨新军 置业需求：华东酒店用品城1期业主 基本情况：40岁，肥东人，之前住在琥珀山庄，有一个已成年的儿子 职业：自己做生意 置业目的：投资 置业取向：投资回报、保障 客户描述： 该客户已经反复比较过多个商业项目，购房非常谨慎，希望以最小的代价获得最稳定的高额回报。 客户语录： ——投资商业项目就是为了赚钱的，投资回报保障是我最关心的问题；;姓名：吉少杰 置业需求：华东酒店用品城二期业主 基本情况：28岁，六安人，之前住在新加坡花园城别墅，未婚； 职业：矿业公司 置业目的：有稳定收入，渴望财富增值 置业取向：口碑、房企实力、后期管理运营能力； 客户描述： 客户只有高中学历，是通过朋友介绍了解华东项目的。看好本区域的发展潜力，对华东的招商运营政策非常看好。 客户语录： ——我朋友就是做建材生意的，这个地方的潜力很好，我不但相信朋友的眼光也看好这块的运营管理能力；;姓名：蔡霞 置业需求：华东酒店用品城2期业主 基本情况：28岁，安庆人，老公是本地人 职业：待业 置业目的：投资 置业取向：价格 回报 客户描述： 老公肥东本地人，现在做生意已经越来越难做，希望能靠铺子获得稳定的收入，必要时还可以作为资产抵押。 客户语录： ——家里经济有限，太贵的铺子肯定买不起，回报率能达到我的要求就可以了;姓名：张振东 置业需求：华东酒店用品城1期业主 基本情况：42岁，撮镇人，现住宝翠园 职业：装修公司 置业目的：住宅总价太高，投资商铺增值 置业取向：价格合理，未来潜力一定要大 客户描述： 客户现住宝