第十一章物业管理服务策略531.pptx

第11章 物业管理服务策略;第11章 物业管理服务策略;11.1.1 物业管理的起源 传统意义上的物业管理起源于19世纪60年代的英国。 当时正值英国大工业革命时期——大量农村人口涌入工业 城市——房荒——简易住宅出租——引发了许多问 题——英国有一位名叫奥克维娅·希尔(Octavia Hill) 的女士，为了有效管理其名下出租的物业而制订了一套规 范租户行为的管理办法，然而却收到了出乎意料的效果， 并招致当地人士纷纷效仿。这可以说是世界上最早的“物 业管理”。; 现代意义上的物业管理，起源于19世纪末20世纪初的美国。 公寓大厦、摩天办公大楼是现代物业管理的催生剂；产权多元 化。 物业管理行业组织的诞生。1908年乔治·A·霍尔特发 起成立了世界上第一个物业管理组织—芝加哥建筑管理人员的 组织（Chicago Building Managers Organization， CBMO）； 世界上第一个全国性的业主组织——“建筑物业主组织 （Building Owners Organization， BOO） ；“建筑物业主与 管理人员协会”（Building Owners and Managers Association，BOMA）。 ;时至今日，美英等国的物业管理作为一个固定行业，整体水平居世界一流，除了传统意义上的楼宇维修、养护、清洁、保安外，物业管理的内容已延展到工程咨询和监理、物业功能的布局和划分、市场行情调查和预测、目标客户群认定、物业租售推广代理、通讯及旅行安排、智能系统化服务、专门性社会保障服务等全方位服务。 英国皇家物业管理学会会员遍布世界各地。;11.1.2物业管理在中国的成长与发展 物业管理在中国是伴随着改革开放成长壮大起来的。 随着我国房地产业的发展，以及传统房屋管理体制的改 革，物业管理已脱离了房地产开发业，发展为向社会提供 特殊服务产品的独立行业。 物业管理作为房地产业的一个分支行业，在中国几经 起伏，经历了起步、休眠、恢复发展到完善提高四个阶段。;1、起步 20世纪20年代初到抗战前夕，是我国房地产业萌芽和 初步发展阶段。在此期间，中国的上海、天津、武汉、广 州、哈尔滨等城市出现了一定数量八九层的高层建筑物。 因房地产市场的需求，产生了代理经租、清洁卫生、住宅 装修、服务管理等经营性的专业公司。这些公司开展的业 务与现代物业管理的服务形式十分相似，标志着此时物业 管理行业的萌芽。 ;2、休眠 1949年新中国成立后，城市土地收归国有，实行无 偿划拨使用，房产绝大部分转为公有制，住宅建设基本 上由政府包下来作为福利建设并分配。房地产管理由政 府设立的管理机构统一管理，政、企、事合一。房地产 这一生产、生活要素不作为商品进入流通，其经营活动 停止，物业管理相应也随房地产市场的沉寂而处于休眠 状态。 ;3、复苏 进入20世纪80年代，改革开放政策使商品经济得以复 苏，特别是沿海开放城市率先打破了传统的土地管理和使 用制度，并实施一系列优惠政策，从而吸引了大量的外资 涌入，房地产业异军突起，涉外商品房产生。涉外商品房 的业主、住户大多为港、澳同胞和海外侨胞，他们按海外 生活的水准对商品房产提出售后要求，即对购房后保值、 增值的要求和居屋环境安全、舒适、文明的要求。传统的 福利性房管制度无法适应这一新形势，物业管理在涉外商 品房区最先被配套引入。 ;4、发展 随着我国市场经济体制的确立和发展，房地 产业重新崛起并迅速成为国民经济重要的产业部 门，现代物业管理行业由南向北，迅速由沿海地 区向内地省会城市发展起来。 ;典型事例：;典型事例：;11.2 物业及物业服务管理 ;对物业定义的把握： 物业的主体是建筑物，辅助部分是配套的设备、设施与场地等。 物业管理中的物业(适用于住宅小区)主要是物业的共用部位、共用设施设备、物业规划红线内的市政设施和附属建筑及附属配套服务设施。 还包含着寓于物业公用部位、共用设施、设备、场地等实体中基于物业区域整体关联的权益 ;注意!!! 物业是单元性的房地产; 物业可以是群体建筑物，如住宅小区、工业厂区；也可以是单体建筑物，如高层住宅、商业大厦、办公楼宇、旅游宾馆等。 物业有大小之别，它可以根据区域空间作相对分割，整个住宅小区中的某住宅单位可作为一物业，办公楼宇、商业大厦、酒店、厂房仓库也可被称为物业。 一座孤零零的不具备任何设施的楼宇，不能称之为完整意义上的物业。;11.2.2 “物业”与房地产的区别 房地产：是房产与地产的合称，指可开发的土地、建筑物 及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权 益，具体指向是房屋、土地及其上下空间。这个概念多用在经 济商业活动和相关的法律领域。