购物中心开发资金平衡为王.pptxVIP

购物中心开发 资金平衡为王;中国购物中心开发进入了高峰期，具不完全统计，目前已开发、在开发和规划中的购物中心多达600多个，热点区域也由沿海和省会城市逐步向内地的二三线城市扩散，二三线城市将成为购物中心开发的热土。 沿海城市的开发商拥有了强大的背景和坚挺的资金实力，并且得到了国际国内基金的认同，选择了持有购物中心，享受长期的租金收益和物业增值；但国内二三线城市购物中心开发商在融资渠道不畅的情况下，几乎无一例外的选择了通过销售来回笼资金，在销售和招商运营的钢丝绳上摇摆不定的前行着，更多的开发商选择了“左倾”，走上了销售极端，放弃了运营，赢得了资金，却丢失了企业品牌。 在走销售极端被社会普遍不认同后，“在求得资金平衡的基础上，达到销售和招商运营的矛盾和统一”将成为解决二三线城市购物中心开发的最佳解决之道。;;;二、实操关键点：;;;;;;2、项目销售与持有面积分配;3、小结;;说明：地级市购物中心的选址通常是在城市核心区或新开发区，若项目在城市核心区，通常是通过旧城改造获得，必然会遭遇改造成本高，地块面积小等现实问题。如是项目位于新开发区，则商铺的单价含金量低。因此地级市购物中心综合体，通常需要通过购物中心本体销售来达到资金平衡，但这正是购物中心开发症结所在。;1、销售购物中心的街区部分;当地块足够大的时候，如项目占地面积达到3万平方米以上，项目完全可以规划成“购物中心+街区”的布局模式，通过销售街区来进行资金的回笼，但必须保证购物中心和街区有独立的展示面，确保未来街区部分没有经营成功，也不会影响到购物中心。加上购物中心部分的产权完整，未来打包上市或被基金完整收购成为了可能。 该模式虽然保证了购物中心与街区的相对独立，但同样要提高购物中心与街区的互动性，确保街区未来的运营，如我司在操作的长沙湘天广场和福州的泰禾城市广场，在购物中心与街区的业态和建筑规划互动方面就塑造了很多亮点，从而提升街区的的生命力。;如果项目的占地不是很大，经常碰到的地块只有2万平方米左右，覆盖率最多做到60%，刚好只能够规划一个购物中心，而不能规划街区的时候怎么办？那建议只卖负一层，通过塑造负一层的销售含金量。同样能够确保地上购物中心部分的完整性。; 如广州的正佳广场，在保证地上购物中心完整持有的情况下，只销售地下??夹层，但是通过强势塑造，并凭借着大量的自有物业优势，带动了夹层商业的价值提升，2003年，将3万平方米的夹层，销售出了10个亿的天价，并保证了销售区域的独立性，在经营上不会对地上购物中心部分产生不良影响。;3、购物中心本体也可以销售，但必须是大众化定位，如潮流前线、女人世界、儿童 世界和电脑数码等主题业态;第一大特征，淘宝式购物 只要在大业态分区不发生混乱即可，不需要像百货和购物中心店中店一样需要很明确的细部区域划分，如在潮流前线里，这里你看到包了，隔壁是卖衣服的，一会走两步又看见卖首饰的，混杂经营，强调的是淘宝的乐趣，也提升了消费者随机购买的欲望。;第二大特征，大众化消费 潮流前线等主题业态经营的是消费金字塔最底端的普罗大众的生意，价格便宜人气旺盛，经营压力小。如福州宝龙城市广场，在一个距离核心商圈4公里的区域型购物中心里，就是通过规划主题区，将潮流前线和儿童世界部分进行销售，目前经营状况良好，人气鼎盛，成为了福州目前最旺的购物商场之一。;第三大特征，小铺位格局 便于销售的商铺与招商经营的商铺严格对应，而且经营的是最大众化的生意，原则上不会发生后遗症。 ;很多地市级开发商往往因为自身缺乏写字楼、星级酒店、酒店式公寓、商务公寓的操作经验，又缺少真正能够驾驭地级市写字楼、星级酒店、公寓的团队，而选择了传统的“购物中心+住宅”简单组合，产品单一化，根本无法发挥购物中心综合体之间的互补共荣的集约效应，更不能实现项目的价值最大化。而实际上，只要能够抓住地级市星级酒店、写字楼、公寓特征，就完全能够驾驭这具有中国特色的地级市购物中心综合体，发挥出地级市购物中心综合体的综合价值。; 1、地级市星级酒店的特征：“挂五星”; 2、地级市写字楼的特征：“高形象、中档次、低成本”;地级市公寓已经进入了产品细分阶段，如湖南的邵阳、河南的洛阳、安徽的阜阳等地级市都出现了单身公寓，江西赣州还出现了酒店式公寓。其中单身公寓最为常见，随着当地的经济发展，越来越多的本地企业、公司崛起，大量白领选择了在本地工作、安家，单身公寓的需求量呈现上涨趋势，其单个项目开发规模通常能够达到30000平方米；而商务公寓、酒店式公寓往往伴随着星级酒店及写字楼的出现而出现，作为星级酒店及写字楼的功能补充，为高频率出差人士提供短期居住场所及办公的场所，通常体量控制在10000平方米以内为宜。;小结： 适度适量超前开发星级酒店、写字楼、公寓，不仅使各物业自身的价值得到了体