业主自治法律体系建设：业主委员会主体资格探析.docx

PAGE PAGE 1 业主自治法律体系建设：业主委员会主体资格探析 　　 　　关键词 业主委员会 主体资格 党建 业主团体 业主大会 　　作者简介：赵子涛，山西金贝律师事务所合伙人律师。 　　中图分类号：D920.4 文獻标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.04.144 　　业主委员会成立难，建设单位利益驱使利用小区的控制权进行寻租谋利、业主之间不信任且参与度低、业主大会召开程序及投票方式存在瑕疵、负责指导工作的行政部门没有积极性、法律法规没有对业主大会和业主委员会的主体权益作出明确清晰的界定和有效的制约制度。 　　业主委员会正式成立后面临代表业主主张权利的困难，由于业主人口多、规模大，业主委员会的组织能力差，让众多业主在一起集体参与讨论存在现实的困难;由于依据国家法律的规定双过半甚至双过三分之二的出席比例和业主表决的比例，很难最终形成有效的决议;对涉及国家相关法律规定的公共物业管理以及小区内的其他公共事宜，比如维修建筑屋顶、粉刷墙面、参与业主权益诉讼等公共管理事项，均需要通过业主委员会召集业主大会，取得业主大会的授权，决策成本高。 　　业主委员会没有财产所有权，最终责任落实难。有人认为依据《民法总则》第104条的规定，可以裁定执行全体业主的财产。但直接裁定追加全体业主为被执行人工作量很大、且分配责任没有确定成规，另外能否执行业主大会名下的维修基金尚存在争议 。在业主委员会作为申请执行人的情形下也存在法律障碍，因业主委员会作为申请执行人不具备民事主体资格，无法办理车辆登记，需业主委员会通过业主大会另行确定适格主体 。 　　（一）业主委员会涉诉纠纷案件类型 　　根据案由划分：合同纠纷和侵权纠纷，合同纠纷又多见物业 　　服务合同纠纷、建设工程施工合同纠纷等;物业侵权纠纷，其中多见业主侵占或擅自处置物业用房或其他共用物业管理设施的纠纷，还包括业主委员会侵犯业主专有权的纠纷等。 　　根据当事人划分：业主与业主委员会之间、业主委员会或业主大会与其它物业经营管理公司之间、业主委员会或业主大会与任何第三人之间的法律关系纠纷。 　　（二）法院认定标准 　　近年来我国各地法院司法判例基本对业主委员会诉讼主体资格持肯定说，但仍有两种观点：第一种：确认业主委员会的民事诉讼主体资格;第二种：有条件得承认民事诉讼主体资格。持第一种观点的主要理由是，业主委员会为《民法总则》第102条规定的“非法人组织”和《民事诉讼法》第48条规定的“其他组织” ，因此，业主委员会具有民事诉讼主体资格。持第二种观点的情形又分为几种：有的法院认为业主委员会需要合法程序选举产生并进行备案后，具有民事诉讼主体资格 。有的法院认为业主委员会仅需合法选举产生，备案与否不影响其民事主体资格 。有的法院认为业主委员会应取得业主大会的明确授权后才具备民事诉讼主体资格 。 　　业主委员会成立以来，其法律地位在学界众说纷纭，至今仍存在不同学说。 　　（一）业主委员会不具有民事主体资格 　　持此观点的学者，主要有两种，第一种是业主委员会没有独立的财产，无法利用代管财产承担财产责任，业主大会与业主委员会是委托关系，只要对业主大会主体性质和地位进行明确，不宜再并列规定业主委员会的民事主体性质和地位 。第二种是业主委员会与业主大会是合法的代表关系而不是直接的代理关系。若把小区视为法人，则业主大会为其权力机关和意思机关，而业主委员会是其执行机关和代表机关。业主委员会是存在于小区全体业主和业主大会内部，而非存在于外部，没有独立的法律人格 。 　　（二）业主委员会具有民事主体资格 　　持此观点的学者，主要有两种，第一种是业主委员会是我国法律明确规定的“非法人组织”，非法人组织不需要拥有独立的财产，非法人组织的债务无限承担的规则中无限承担的责任仅指出资人（包括设立人）对于非法人组织的债务最终可以承担无限的责任 。第二种是业主委员会应界定为无权利能力的社团性质，不是独立的法人，但享有民事诉讼的主体资格 。 　　（三）模仿国外区分所有物业产权制度设立“业主团体” 　　有学者认为，业主大会或业主代表大会本身并非社会团体， 仅仅是社会团体中社员参与集体议事所借用的一种方式，其本身并不具有民事主体资格 。基于此观点，应当设立“业主团体”以弥补并解决现行各地立法所规定的业主委员会与被代表的业主之间的主体缺失问题。 　　（一）业主共有权制度缺乏效率 　　由于每位业主都享有使用共有财产的权利，因而每位业主都可能被利益驱动尽通过使用共有财产，以达到自己的收益最大化，而将利用共有财产的成本，尽可能转嫁给其他业主共有人。导致这种结果的原因主要有三个，第一个原因是全体业主为了预防相互之间对共有