中普文化路项目前期策划报告(改) .pptxVIP

中普文化路项目思路报告深圳市星彦地产顾问有限公司郑州分公司2007年7月 前 言 通过与发展商前期沟通，本次汇报将通过对当前市场分析及未来市场展望，分析项目自身优劣势，并在此基础上提出项目定位及业态规划建议，并就建筑规划、户型等提出建议，作为发展商开发本项目的参考因素之一。 我们的目标是，将本项目打造为郑州专业市场及小户型开发典范，成为郑州房地产市场开发的标杆之作，在保证发展商收益最大化的同时，优化消费者购物环境，提升经营户经营收益，确保投资者利润，并以此项目在郑州房地产行业中推出中普置业品牌，达到多方共赢之局面！ 一、地块思考—项目现状1、地块位置：本项目地块位于东风路与文化路交汇处向西约250米；2、地块四至：地块北面临汇宝花园小区住宅（7层），西临汇宝花园小区 住宅（6层及15层），东临汇宝大厦（12层），南面正临文化路（与电 子大厦二手市场斜对）；3、地块规划：地块面积约5亩，总建筑面积约为7万平米，其中-1层~5层 为商业用房（约1.6万平米），6~28层为商住用房（约4.4万平米）。 一、地块思考—区域现状汇科电子大厦新科电子大厦自然条件：项目南面正临东风路， 北、东、西面为已建 建筑所围合；交通条件：正临东风路，距东风路 与文化路交叉口约250 米，交通便利，但此区 域堵车情况较为严重；周边配套：区域内日常生活、餐饮、 商业、休闲娱乐配套设 施较成熟；产业状况：处于郑州市科技市场商 圈内，但商圈核心处于文化路以西，受文化路及临近商住楼区隔， 往项目地块方向电子市场氛围渐淡；地产板块：东风路科技市场商业区；“东风路—农业路”，花园路商住区。 二、市场解析—专业市场 市场名称 调研内容创新大厦开业时间 1999年经营定位 以IT、数码等全业态零售为主的卖场经营管理公司 1－3层赛博管理，4－5层创新公司管理经营规模 总面积： 17000 ㎡ 经营户数量：210户各层业态规划 1f： 品牌电脑、数码、笔记本、OA 2f：品牌电脑、数码、笔记本、精品外设 3f： DIY、配件、耗材、数码 4f：品牌机专卖及耗材通道规划主通道 3 m次通道 2.5 m平均租金（元/平米·月）一层 180二层 160三层130四层 90市场情况中庭 100平方米左右公建装修 地面地板砖，装修较为陈旧客户构成经营者 零售分销商为主消费者 学生，个人，企业为主配套情况电梯设置 客梯：2 个 扶梯：1个 货梯： 2 个停车场 停车位： 约200 个影响赢利的风险因素规划设计 1~3层有中央空调，但效果不好，卖场通透性较差业态设计 业态分区执行较差，经营比较的混乱，。 二、市场解析—专业市场 市场名称 调研内容河南科技市场开业时间 1999年经营定位 以OA、耗材、配件为主的河南IT产品批发集散地经营管理公司 科技市场管理处经营规模 总建筑面积： 约 26000 ㎡ 经营户数量：190户分区业态规划 A区：耗材，品牌电脑 B区：电脑配件 C区：电子科技产品 D区：电脑耗材 E区：网络产品 F区：数码科技 G区：品牌电脑通道规划主通道 5米 次通道 3米平均租金（元/平米·月）一层 60二层25三层20客户构成经营者 以零售分销商为主，形象展示。消费者 以渠道客户为主，主营批发配套情况电梯设置 无停车场 门前停车卸货区 后面有个物流中心，约有8个物流公司，运往省内各地区。影响赢利的风险因素规划设计 整体规划比较混乱，以房型布阵排列，环境较差，但物流较好。业态设计 专业市场经营比较混杂，但办公设备、办公耗材、网络架设较有特色。 二、市场解析—专业市场 市场名称 调研内容中关大厦开业时间 1999年经营定位 以配件、耗材为主的零售卖场经营管理公司 科技市场管理处经营规模 总建筑面积：16800㎡ 经营户数量：约150户各层业态规划 1f： 小配件、耗材 2f：DIY、配件、二手电脑 3f： 连锁卖场、品牌机、批发中心通道规划主通道 3 m次通道 2.5 m平均租金（元/平米·月）一层 120二层 80三层60市场情况中庭 无公建装修 有中央空调，整体装修较为破旧客户构成经营者 以零售分销商为主，小配件商户较多消费者 辐射公司、家庭、学生客户配套情况电梯设置 客梯：3 个 扶梯： 1个 货梯： 1 个停车场 停车位：约100个影响赢利的风险因素规划设计老市场，规划较早，卖场内环境较差业态设计一层小配件、耗材较为集中，（数据线、网络工具等较有特色）9、要学生做的事，教职员躬亲共做；要学生学的知识，教职员躬亲共学；要学生守的规则，教职员躬亲共守。10、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。11、一个好的教师，是一个懂得心理学和教育