万科项目营销6大关键动作.pdfVIP

. 万科项目营销 6 大关键动作 为了统一万科集团各房地产项目营销的标准， 规范房地产项目营销的内容和 深度，达到“确保营销工作完整、提高营销工作质量、 保证项目开发进度”的目的， 万科制 定了项目营销节点操作指引及成果标准。该标准依据房地产营销理论和 模型，并总结万科集团以往房地产项目开发过程中的营销操作经验编制而成。 一、市场定位阶段操作指引及成果标准 1.项目定位工作执行计划 （1）项目定位工作小组 ①由公司营销专业牵头，联合设计、成本专业，组成项目定位工作小组。 ②项目定位工作小组由公司营销部第一负责人直接负责。 Word 文档 . ③项目定位工作小组成立之后， 第一时间知会区域中心， 并上报集团企划部备案； 由集团企划部牵头组织或授权区域中心成立定位协助小组。 （2）定位工作总体方向和思路 ①定位工作小组召集项目定位工作务虚会，由公司领导、相关部门第一负责人、 集团 / 区域中心定位协助小组及其他邀请人员参与。 ②定位工作务虚会需要明确项目定位工作的总体方向及思路 ③定位工作务虚会需要明确项目定位工作的主要工作节点 ④形成定位工作务虚会会议决议。 （3）定位执行和审核计划 Word 文档 . ①根据定位工作务虚会要求，拟定定位工作执行计划。 ②拟定阶段性成果及最终成果的汇报、审核计划说明。 2.项目基础资料 （1）宗地区位与交通 ①表现宗地在城市范围内的位置， 可在城市地图基础上制作， 并说明与城市各主 要区域的交通情况。 ②表现宗地在片区范围内的位置， 可在片区地图基础上制作， 并说明与片区各主 要位置的交通情况。 （2）宗地基本指标 Word 文档 . 宗地规划设计要点。包括：总用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿地 率、车位总数、限高要求、配套的名称与面积要求、退红线要求。 （3）环境及地表现状 ①宗地红线范围及四至环境。包括：宗地红线图、四至现状照片及说明。 ②宗地红线范围内地表现状。包括：包括红线内现状照片、绿化植被、水面分布 及说明。 （4）生活配套与大市政配套 ①宗地生活配套现状及未来规划情况。包括：交通、教育、医疗、购物、文体、 娱乐、银行、邮局等。 Word 文档 . ② 宗地大市政配套现状及未来规划情况。主要描述为施工与居住需求需要扩容 与增加的情况。 3 ．宏观市场分析 （1）宗地所在城市房地产发展主要脉络。 ①政府对各片区的发展定位，可以在城市地图基础上表示，并说明。 ②阐述片区的发展定位对城市房地产市场发展趋势产生的影响， 及现阶段呈现的 主要脉络。 ③重点阐述宗地所处片区房地产市场发展趋势。 （2）3－5 年城市房地产供求走势 Word 文档 . 用图表形式表现城市 3 －5 年宏观市场发展状况并作简要评述。 包括： GDP 走势、人均可支配收入走势、商品住宅竣工量走势、商品住宅销售 量走势、商品住宅价格走势。 （3）宗地所在片区房地产市场供求特征 ①综述片区房地产供应特征。主要从以下几个方面描述：项目规模与开发总量、 产品类型、主力户型、价格、消化量和销售周期等。 ②综述片区房地产需求特征。 主要从以下几个方面描述： 客户特征、 需求偏好和 价格承受能力等。 4.竞争调研 （1）竞争项目产品信息 Word 文档 . ①竞争项目规划